"Zvrji" 50 hiljada praznih stanova? Niti se prodaju niti se iznajmljuju

Neke su poreski sistem Hrvatske koji se bazira na oporezivanju potrošnje i proizvodnje, a gotovo ignoriše oporezivanje imovine i nekretnina, subvencije APN-a koje dokazano povećavaju cene, raspravu o gradnji socijalnih stanova itd, piše Indeks.

Jedna od tema je i broj praznih stanova koji postoje u Hrvatskoj, posebno u velikim gradovima. Pre nekoliko dana je poslovni nedeljnik Lider.hr objavio svoju analizu prema kojoj samo u Zagrebu postoji gotovo 50 hiljada praznih stanova, ukupne vrednosti veće od sedam milijardi kuna (929 miliona evra).

Analiza je napravljena na osnovu poređenja podataka Državnog zavoda za statistiku i podataka o potrošnji električne energije HEP ODS-a. Prema DZS-u, u Zagrebu živi oko 300 hiljada domaćinstava, a broj stambenih jedinica je 393 hiljade.

Istovremeno HEP ODS navodi kako 47.567 potrošača iz kategorije domaćinstava ima potrošnju manju od 500 kWh godišnje, iako je prosečna potrošnja domaćinstva u Hrvatskoj 3500 kWh godišnje. Postoje ukupno 402 hiljade priključaka, oko 10 hiljada više nego što je DZS popisao stanova pri zadnjem popisu stanovništva.

Jako je teško utvrditi tačan broj stanova koji se ne koriste, pa su pokušali da utvrde iz više izvora je li procena Lidera o 50 hiljada praznih stanova u Zagrebu točna. Nažalost, ne postoje tačne statistike koje prikuplja jedna institucija, pa se za određivanje pravog stanja treba konsultirati s raznim stranama. Jedan od razloga je i sama država.

Potres u Zagrebu je pogoršao problem praznih stanova, posebno u centru grada. Prema nekim procenama, hiljade stanova ispražnjene su u najteže pogođenim gradskim četvrtima, a to je priznalo i Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine.

Brojni stanovi se ne prodaju niti iznajmljuju

Na upit Indexa je Državni zavod za statistiku (DZS) odgovorio da nema tražene podatke, ali su ih uputili na Udružene poslovanja nekretninama pri HGK. Oni su dosta kritični prema proceni od 50 hiljada praznih stanova u Zagrebu, iako priznaju da ni oni ne znaju koliko ih tačno ima.

"HGK ne raspolaže traženim podacima. Udruženje poslovanja nekretninama ceni novinarsku inicijativu, ali smatra da su spomenute brojke o praznim nekretninama potpuno neutemeljene i već samo spominjanje ikakvih brojeva temeljeno na ovako površnoj analizi je vrlo štetno. Ilustrativno - 50.000 praznih stambenih jedinica podseća na prazan grad veći od Zadra", jasno su odgovorili.

S tim se ne slaže u potpunosti agent za nekretnine Sanjin Rastovac, suvlasnik agencije Sky nekretnine iz Zagreba. "Kada sam pročitao tu informaciju, na prvu mi je brojka zvučala nerealno velika, ali s druge strane nije nemoguća", odgovorio je.

"Jednu od mogućih pogreški u računu vidim u tome da je navedeno kako se broj stanova od 2011. do 2021. povećao samo za 9 hiljada, a da je prema podacima DZS-a u tom periodu sagrađeno 19.800 novih, pa su tom logikom dodali svojoj ukupnoj brojci cca 10 hiljada praznih stanova. Mislim da se tu zaboravlja na činjenicu kako se mnogo starih zgrada/kuća moralo srušiti da bi nastali ti novi stanovi, tako da je određeni postotak od tih 10 hiljada već postojao pa ta brojka nije najtačnija", objasnio je Rastovac.

"U Zagrebu znamo da ima mnogo nasleđenih stanova, pogotovo u centru, koji su prazni godinama i koji se ne održavaju niti iznajmljuju. Potres je razotkrio tu činjenicu, ali i razlog zašto od 2020. godine imamo još više praznih stanova nego pre. Dok se ne pokrene obnova tih zgrada, bilo od države ili privatnih izvora, broj praznih stanova će biti velik", otkriva Rastovac.

"Za primer, nedavno sam razgovarao s gospođom koja na odličnoj lokaciji ima trosoban stan za adaptaciju koji stoji prazan već neko vreme i njena odluka je da će barem još 3-4 godine biti tako jer joj se ne prodaje. Na sve ovo mogu reći: prazna nekretnina je najgora nekretnina", zaključuje.

Situacija se u Zagrebu naglo pogoršala nakon potresa

"Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine ne vodi evidencije zgrada, kao ni evidencije o korišćenju zgrada, tako da tim podacima ne raspolažemo. Što se tiče državnih stanova, pojašnjavamo kako Ministarstvo ne raspolaže evidencijom o svim državnim stanovima budući da nekim stanovima upravljaju i druga tela (MUP, MORH i dr)", rekli su iz Ministarstva.

"Ono što možemo reći je da je potres zasigurno uticao na to da u ovom trenutku ima velik broj praznih stanova u Donjem i Gornjem gradu, s obzirom na to da se radi uglavnom o starim zgradama koje su oštećene u potresima", napominju.

"Grubi statistički podaci pokazuju da je, prema popisu stanovništva iz 2011, u Donjem gradu boravilo zaokruženo 37.000 stanovnika, dok je po popisu iz 2021. bila 31.000 stanovnika. A prema popisu stanovništva iz 2011. u Gornjem gradu je boravilo zaokruženo 31.000 stanovnika, dok je prema popisu iz 2021. bilo 26.000 stanovnika. Iz popisa se vidi kako je nastalo smanjenje samo u ove dve gradske četvrti za 11.000 stanovnika", potvrđuju katastrofalan uticaj potresa na centar Zagreba.

Država ima gomilu stanova, njima jako loše upravlja

Za komentar su se obratili Maji Đerek, "uzbunjivačici" iz Državnih nekretnina koja je razotkrivala razne nepravilnosti u toj državnoj kompaniji, zbog čega je dobila i nezakoniti otkaz.

"Prema izveštajima o poslovanju Državne nekretnine d.o.o. i Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, u celoj Hrvatskoj ima 629 praznih državnih stanova", smatra.

"Problem je taj što je država donela Zakon o upravljanju državnom imovinom prema kojem sve stanove daje u najam po tržišnim cenama i putem javnog konkursa po principu 'ko ponudi više', a od 2016. nije raspisan ni jedan konkurs za najam, dok se plaća 2 miliona kuna godišnje za 'hladni pogon', dažbine i režije", objašnjava Đerek.

"S druge strane, po zakonskim propisima gradovi i opštine gube nekretnine na svom području jer prelaze u vlasništvo države, a država uopšte ne raspisuje konkurse za te novostečene stanove, ne daje ih u najam. Kada se donosio Zakon o upravljanju državnom imovinom, trebalo je te stanove dati u socijalni najam mladim osobama ili propisati kriterijume kako bi se omogućilo prihvatljivo stanovanje i dugoročni najam. Država je mogla zbrinuti u te stanove i socijalno najugroženije, na primer nakon potresa, a ne radi ništa, što pokazuje koliko je loš i neefikasan sistem upravljanja državnom imovinom uopšte", smatra Đerek.

Proverili su i njene navode, i zaista, dok se redovno objavljuju licitacije za zakup poslovnih prostora, zadnji konkurs za najam stanova je objavljen 20. jula 2016. To je posebno čudno s obzirom na to da stanovi čine najveći broj nekretnina kojima Državne nekretnine upravljaju, što sami priznaju na svojim internetskim stranicama.

Državne nekretnine su zaključno s 30. decembrom 2021. upravljale s 5.130 stanova, prema izveštaju o poslovanju, 553 više nego 2019. Od toga je 88% popunjeno, a više od 600 se ne koristi. U 2021. su naplaćena 22,2 miliona kuna od najma stanova, s prosečnim mesečnim najmom korišćenih stanova manjim od 420 kuna (55 evra).

Stanovi s pravom korišćenja čine 34,5 posto ukupnog portfelja stanova, a stanovi sa zaštićenom najamninom 29,7 posto. Čak 21,1 posto stanova se u izveštaju o poslovanju navodi kao "stanovi s korisnicima bez pravne osnove", koji plaćaju u proseku oko hiljadu kuna mesečne najamnine.

Traži se sve više, ne gradi dovoljno a stare mnogi ne prodaju

Razumljivo, razlog sve većih cena nekretnina je u tome što ponuda ne prati potražnju, tj. što se traži više stanova nego što ih se prodaje. Novogradnja ne uspeva da prati rast tražnje za stanovima, ne samo domaće nego i strane.

Gotovo 60 posto stanova u Hrvatskoj kupuje se gotovinom, bez podizanja kredita, a trećinu stanova kupuju stranci. U obalnim gradovima i do pola stambenih nekretnina bude prodato stranim kupcima. Iako raste broj stanova u izgradnji, to nije ni približno dovoljno da zadovolji rast potražnje.

S druge strane, mnogi stari stanovi stoje prazni. Teško je utvrditi tačan broj, sve procaene su nesigurne, ali je činjenica da brojne stambene nekretnine po Hrvatskoj stoje prazne. Osim što, prema iskustvima agenata za nekretnine, mnogi građani ne žele da prodaju ni iznajmljuju stare stanove, država povećava problem.

Državne nekretnine se načelno loše koriste, a stanovi se praktično uopšte ne koriste. Čak i ako se zanemare tzv. zaštićeni stanari, najamnine državnih stanova koji se koriste su neobično male. Uz to, postoje stotine državnih stanova koji se ne koriste, a već sedmu godinu zaredom uopšte nema konkursa za najam stanova u državnom vlasništvu.