Rušenje mita o “bacanju novca”: Zašto najam a ne kupovina

Za mnoge je kupovina doma konačna potvrda da su se ostvarili kao osoba, da su spremni zasnovati porodicu, “skrasiti se”. U SAD to je bila ključna komponenta tzv. “Američkog sna” koji je ostatak sveta pokušao što bolje primeniti. O tome koliko je američki san bio prisutan u stvarnosti, a koliko je bio samo san, predmet je jedne druge velike debate, ali ovog puta fokusiraćemo se samo na ključnu komponentu – kupovinu vlastitog doma. Stvari su se po tom pitanju poprilično promenile – mnogi stručnjaci ukazuju na to da kupovina stana, ili kuće, više nije pametna investicija, dok neki od njih tvrde kako je takav potez čak ravan finansijskom samoubistvu. Većina ih je u pravu, svidelo se nama to ili ne. Danas ćemo razgovarati o ključnim razlozima zašto je bolje stan iznajmiti umesto kupiti ga, ali bez obzira koliko pritom razloga naveli moramo imati na umu da mnogi na ovo pitanje ne gledaju, kako bi trebalo, racionalno, već često emotivno. Koncepcija “ostvarene osobe” koja poseduje nekretninu u vlasništvu urezana je duboko u samo društvo i neće tek tako nestati, bez obzira na argumente.

Izvor: Ekonomist.me, Advance.hr
Podeli
Foto: Thinkstock
Foto: Thinkstock

Odmah se susrećemo s nekim mitovima – prvi od njih je onaj koji kazuje da je bolje otplaćivati ratu stambenog kredita nego mesečni najam stanodavcu. Iza ove tvrdnje stoji racionalizacija da će se kredit jednom isplatiti, nakon čega će stan napokon biti vaš, dok plaćanjem mesečnog najma “bacate” novac jer nekretnina ostaje u rukama najmodavca, a vi nakon tih svih godina plaćanja rente nećete imati ništa.

Ovo su samo mitovi. U stvarnosti, za veliku većinu prosečnih ljudi danas, daleko je pametnije iznajmljivati životni prostor nego ga posedovati. Ali, mitovi su snažni, a izjave poput ovih: “Dosta mi je bacanja novca na stanarinu”, “Kupovina je uvek bolja od iznajmljivanja” ili “Vaš dom je najveća investicija” – i dalje snažno cirkuliraju, a pogrešne su.

Naime, kada kupite stan, očekujete da će biti vaš kroz 15 do 30 godina, zavisno od trajanja vašeg stambenog kredita. Kao prvo, platićete ga na kraju mnogo više nego što on vredi jer banka će na vašoj želji da posedujete svoj stan jako dobro profitirati – svakog meseca zapravo.

Ulazak u stambeni kredit s bankom može se završiti loše po vas

Ako pak posedujete dovoljno novca da gotovinom kupite stan, to je donekle druga priča, ali opet bi – naročito u ovim vremenima – bilo pametnije da stan iznajmite, a taj novac upregnete da radi nekako za vas. Vaša nekretnina ne samo da neće raditi za vas nego će, kako ćemo uskoro i saznati, raditi protiv vas.

Vratimo se na češću metodu kupovine stana, putem bankovnog kredita. Postoji velik broj razloga zašto ne želite biti u ovoj meri vezani za obaveze prema bilo kojoj banci. Kao prvo, 15 do 30 godina je popriličan period, a vi kupujete stan pod pretpostavkom da će svet i finansijsko tržište egzistirati u status quo stanju, koje je trenutno loše samo po sebi. Velika je verovatnost da neće, a fluktuacije mogu vlasnicima stambenih kredita u kratkom periodu život pretvoriti u pakao (slučaj sa švajcarskim francima).

Ali, zanemarimo ova upozorenja i krenimo od pretpostavke da živimo u izuzetno stabilnom sistemu koji će potrajati još decenijama – kupovina stana se opet ne isplati, a evo i razloga zašto.

Brojni troškovi koje kao vlasnik imate, a kao podstanar nemate

Jedna stvar je sigurna, niko vas neće naterati da morate biti podstanar idućih 15 do 30 godina. Banke će biti itekako voljne dati vam stambeni kredit ako zadovoljavate čak i relativno male uslove. Živeti negde morate, to je jasno, a ako ste mlađa osoba ta odluka će vam biti često na pameti. Najvažnija lekcija iz svega toga je da od ishitrenosti nemate ništa. Mnogi mladi ljudi ulaze u stambene kredite vodeći se gore pomenutim mitovima i ne shvatajući u potpunosti kako današnji sistem funkcioniše.

Nakon kupovine stana imaćete brojne druge troškove koje kao podstanar ne biste imali:

– održavanje stana

– popravke

– renoviranje

– porez na nekretnine

– osiguranje

– plaćanje komunalnih usluga (kanalizacije, smeće…)

– razni drugi troškovi

Možda ne idete za tim, ali ako sve stavite na papir, svi ovi troškovi zajedno, plus otplaćivanje kredita, mogu iznositi isto ako ne i više od mesečne rente. Dakle, tu pada prvi mit – onaj o tome kako je “jeftinije” uzeti stan na kredit nego plaćati mesečnu stanarinu.

Deo tih troškova – plaćanje kredita – nestaće nakon 15 do 30 godina, ali svi ostali troškovi će vam ostati. Zvuči grubo, ali ti troškovi će biti s vama dok ste živi.

Kada se ipak isplati kupiti

Svakako, sada se postavlja pitanje, koje troškove biste radije plaćali? Fiksne mesečne najmodavcu ili sve ove ostale sami?

Postoji još niz razloga zašto je bolje iznajmiti stan, mada ovde valja istaći kako će na to veliki uticaj imati lokacija. Naime, ako vam zaista treba samo stan određene veličine i sasvim vam je nebitno gde živite, onda vam se možda ipak više isplatiti kupiti ga. Ali, to pravilo će vredeti za neke manje atraktivne sredine – ako planirate kupiti pak stan u Zagrebu, barem u tramvajskoj zoni, to možda nije najbolja ideja.

Može li nam matematika pomoći? Može, postoji jedna jednostavna formula kojom možete izračunati isplati li vam se kupovina stana, a ide ovako:

Cena stana: 100.000 €

Mesečna renta takvog stana: 300 € mesečno odnosno 3.600 € godišnje

Odnos cene i rente (C/R): 100.000 € / 3.600 € = 27,8

Šta ove brojke znače? Otprilike ovo:

– Ako je C/R veći od 20: pripazite pre nego što kupite ovaj stan

– Ako je C/R veći od 25: ne kupujte ovu nekretninu osim ako nemate jako dobar razlog

– Ako je C/R iznad 30: ni slučajno ne kupujte ovu nekretninu

“Imam dobra primanja, mogu sebi priuštiti ratu kredita za stan”

Vratimo se na debatu iznajmiti ili kupiti. Koliko ste sigurni u svoja primanja? Ako ste freelancer, mali preduzetnik ili radite u nestabilnoj firmi, verovatno ne previše. Što ako vam se primanja smanje i više ne možete plaćati? Ako ste podstanar idete u jeftiniji stan, ali ako ste u stanu za koji otplaćujete kredit, možete se naći u gadnim problemima. Napomena: banke su nemilosrdne, ako vam uzmu nekretnine to ne znači da neće doći po još i pretvoriti vas u svog finansijskog roba.

Foto: Thinkstock
Foto: Thinkstock

Nadalje, ako vam primanja i jesu adekvatna i relativno sigurna, situacija je po vas i dalje loša ako pritom živite “od prvog do prvog”. Naime, rata kredita mogla bi porasti ako banke upadnu u neku novu krizu, a tada će odjednom stan u kojem živite, koji ste već deklarisali kao svoj, postati iznad vaših mogućnosti.

Dakle, ako baš želite svoj stan, budite sigurni da ga možete priuštiti. Uzimanje stana na kredit nipošto ne bi smeo biti rezultat nekakvog hira, pritiska okoline, lične taštine ili nečeg drugog.

Eventualna prodaja nekretnine – stres kao nijedan drugi

Takođe imajte na umu da će na vašu odluku nastojati da utiču brojne agende. Prva je, dakako, ona bankarska, ali tu je i državna – ako država podstiče pro-natalitetnu politiku, savetovaće vam, pa čak i davati podsticaj, da se “skrasite” i što brže se fokusirati na osnivanje porodice. Ipak, na kraju dana, to je odluka koju možete pametno doneti samo vi sami, nipošto neko drugi umesto vas.

Postoji još jedan problem s kupovinom stana ili neke druge nekretnine. Jednog dana možda je poželite prodati, a to je jedan vrlo neugodan proces – naime, prema nekim anketama prodaja nekretnine stresniji je proces od bankrota, razvoda braka i gubitka voljene osobe. Vaša nekretnina može biti na tržištu nedjeljama, ponekad i mesecima. Mnogi prodavci biće prisiljeni sniziti cijenu, najmanje jednom, što je dodatni izvor stresa i frustracija.

U poređenju, promena mesta stanovanja ako ste podstanar daleko je manje stresna.

Za kraj valja spomenuti još jednu vrlo važnu karakteristiku – fleksibilnost i mobilnost. Kao podstanar bićete daleko mobilniji i lakše ćete se preseliti ako pronađete bolju poslovnu ponudu.

Možda kod nas još postoji stigma oko podstanarstva jer su za vreme socijalizma mnogi imali svoje nekretnine, često zahvaljujući državi. No, vremena su se od onda drastično promenila. Nešto što je do juče bila sigurnost danas može postati veliko breme.

Mnogi ljudi koji znaju upravljati svojim novcem biraju podstanarstvo umesto kupovine nekretnine jer kupovinom nekretnine svoj novac vežete uz jedno mesto, a tržište je retko povoljno za prodaju nekretnina.

Dakako, ako tražite univerzalne odgovore, nećete ih pronaći nigde jer sve zavisi od osobe do osobe i od brojnih faktora. Iako sve veći broj stručnjaka zagovara snalaženje u fleksibilnom svetu, a fiksna primarna nekretnina oduzima puno od te fleksibilnosti, ima još i dosta onih, kao što je poznati autor na tu temu, David Bach, koji i dalje tvrdi kako je vlasništvo nad nekretninom najbolji put.

Prati B92 na Viberu

Analiza

Pitanje od million USD – otkud sindikatu 250.000 EUR

Posle pisanja Danasa da rukovodstvo Samostalnog sindikata u kompaniji Fijat-Krajsler automobili Srbija, radnicima te fabrike koji su letos štrajkovali, isplaćuje jednokratnu novčanu pomoć, nedavno se oglasio suparnički Granski sindikat industrije, energije i rudarstva Nezavisnost koji je od premijerke Ane Brnabić i nadležnih državnih organa zatražio da "ispitaju dešavanja u FCA Srbija".

Analiza sreda 27.09. 12:16 Komentara: 8

Gradite kuću sami - spremite bar 600 EUR/m2

Za razliku od stana koji možete samo da izaberete kada ga već neko projektuje, kuću možete osmisliti i napraviti sami. Sa rasporedom kakvim poželite, kvadraturom koja je idealna za vas. Ne morate biti maštoviti poput mladog bračnog para iz Šapca koji je svoj dom napravio od balirane slame da biste do krova nad glavom došli i na taj način.

Analiza četvrtak 7.09. 09:35 Komentara: 38

Veliki zaokret za 21. vek: Cilj je eliminacija dolara

Putin i Si polako ali sigurno eliminišu dolar iz međusobnih plaćanja članica BRIKS-a. Bivši ekonomista „Goldman Saksa“ Džim O′Nil smatra da bi pet država BRIKS-a moglo da igra vodeću ulogu u svetu u dvadeset i prvom veku. Kako i dolikuje lideru zemlje koja je od SAD preuzela ulogu lidera ekonomskog globalizma, kineski predsednik Si Đinping je, otvarajući zasedanje BRIKS-a, ocenio da bi pet država tog saveza trebalo da igra aktivniju ulogu u globalnom sistemu upravljanja, s obzirom na složene promene koje se dešavaju u svetskoj zajednici.

Analiza utorak 5.09. 09:30 Komentara: 22

Zašto Aranđelovac nije “srpska Toskana“

Kako izgleda kada tri generacije, otac, sin i unuka, počnu od početka da gaje vinovu lozu i prave vino – sa čime se bore, čemu se nadaju, šta su im izazovi i da li se ponekad zapitaju „šta nam je ovo trebalo?“. I zašto kažu da nam je u Srbiji priroda dala sve, a da je ipak najveći problem borba sa prirodom i sa klimom

Analiza petak 1.09. 11:55 Komentara: 3

Da li se Kragujevac seli u Saharu?

Da li se era jeftine radne snage u centralnoj Evropi bliži kraju i da li će to rezultirati daljim seljenjem proizvodnje velikih zapadnih kompanija na istok i jug u potrazi za novom jeftinom radnom snagom?

Analiza sreda 2.08. 18:18 Komentara: 9
strana 1 od 53 idi na stranu