Nema stanogradnje bez stranih investitora

"Mi nemamo mnogo novih stanova u ponudi, ali imamo kuće stare 50 godina koje su infrastrukturno katastrofa gde stanovi koštaju preko tri hiljade evra po kvadratu", objašnjava izvršni direktor preduzeća "Blok 67 Associates" koje će uskoro izaći na beogradsko tržište sa 1.850 stanova za prodaju na Novom Beogradu.

Na tržištu nekretnina vlada velika tražnja za stanovima, a sa druge strane osim Univerzitetskog naselja, gotovo da nema ozbiljnije stambene izgradnje. Šta je razlog tome?

U Srbiji imate takvu situaciju da od momenta kad vam padne na pamet da nešto gradite, do početka gradnje mogu da prođu dve do tri godine samo zato što je takva procedura. Srbija je jedina od zemalja u regionu koja još nije rešila pitanje vlasništva zemljišta, što je veliki problem. Da bi se animiralo tržište, da bi se investitori privukli to mora da se promeni.

Investitor koji se odlučuje da gradi blokove od pet hiljada stanova ili naselja od šest ili sedam hiljada stanova očekuje da takav projekat može da argumentuje institucijama koje moraju da ga prate, što su pre svega banke.

Sa neraščišćenim vlasničkim odnosom, projektno finansiranje koje je baza celog sektora u nekretninama ne funkcioniše. Ovde je veliki broj stranih ulagača zbunjen time što postaje vlasnik zemlje na 99 godina, a nije vlasnik u stvari. Niko neće da vam da kredit za nešto što nije vaše.

Stanove æe pre novih vlasnika koristiti uèesnici Univerzijade (foto: Beobuild)

Da li ima građevinara u Srbiji koji bi samostalno, mogli da investiraju u veliku stambenu gradnju?

Teško. Veća gradnja podrazumeva više od 500 stanova. To su projekti koji se mere sa više stotina miliona evra. Samofinansiranje u projekte izgradnje nekretnina je moguće u određenom procentu.

Za finansiranje tako velikih projekata potrebno je napraviti jedan miks u kome investitor gleda mogućnosti zaduživanja kod banka, odnosno projektno finansiranje, gleda koliko sam može da uloži i takođe gleda taj sistem finansiranja od nabavljača kroz odloženo plaćanje.

Kombinacijom ta tri elementa dolazi se do zatvorene finansijske konstrukcije, a to je vrlo važno da bi se definisao način prodaje. Kao i u drugim gradovima i u Beogradu ima slučaja da prodaja stanova počne pre nego što je počela gradnja. Međutim, to je jedan od vidova finansiranja koji nije baš siguran.

I u nekim uređenijim ekonomskim uslovima projektno finansiranje je osnova cele priče. Saradnja banke i investiora je alfa i omega celog projekta. Projekat koji je podržan od strane banke ima manje problema od projekta gde investitor mora da razmišlja kako će da pribavi novac. To je dosta neizvestan krug.

Dovoljno je da jedna karika zaškripi i da onda kupac ostane razočaran što građevina nije završena, ili je lošijeg kvaliteta, ili je investor propao ili kada se u najgorim slučajevima isti stanovi prodaju po tri četiri puta.

Da li mislite da su manji investitori koji grade do nekoliko zgrada u mogućnosti da zadovolje potrebe za stambenom izgradnjom? Jedna od karakteristika tržišta stanova, ako govorimo o starom delu Beograda, je "kanibalska" gradnja. Porušite kuću koja je zauzimala određeni plac i tu napravite zgradu koja ima kvadraturu celog prostora, samo bez svih sadržaja. Takvom gradnjom čitave delove grada pretvaramo ne u ono što je lepo, nego u ono što je moguće i to zbog ekonomske opravdanosti.

Vlasnici kuća daju investitorima pravo da grade nešto u zamenu za određenu kvadraturu. Pored cene koju je platio za taj plac, investitor se trudi da još nešto zaradi. Tu je biznis ispred planiranja. Međutim, finansijska moć tih investitora je ograničena. Onaj ko ulazi u takav projekat često ulazi sa nezavršenim pitanjima. Ili je to dozvola ili neraščišćen odnos vlasništva. Oni u hodu rešavaju te stvari ili unapred prodaju stanove pa se onda samofinansiraju.

Zašto se finansiranje obezbeđuje tako, a ne kroz saradnju sa bankama?

Banke sa svojim projektnim finansiranjem ne mogu da ih podrže jer im fali neki element.

Ili je to neraščišćeno vlasništvo, ili dozvole, ili je preduzeće osnovano samo dok se ne proda poslednji stan. Takva gradnja može biti samo kratkotrajno rešenje.

Ozbiljno rešavanje pitanja stambene gradnje nije stvar tržišta, ni u jednom gradu u Evropi. Kada određujete tržište nekretnina ne treba postavljati pitanje samo koliko ljudi nema stanove, nego koliko ljudi može da ih kupi. Ta grupa je spremna da uđe na tržište, jer imaju stabilan posao, u određenoj su starosnoj granici i mogu biti idealni klijenti za stambeni kredit.

Ali, šta raditi sa onima koji to ne mogu sebi da priušte?

Država mora da donosi zakone - gde, ko i pod kojim uslovima može da pravi stanove za ljude koji ne mogu samostalno da ih kupe. Ona treba da rešava tu nevidljivu masu ljudi koja nije sposobna da kupi stan. S druge strane, mora da omogući i uslove za slobodnu tržišnu utakmicu. Ta dva koraka moraju da se rade zajedno, bez toga nema sistematskog rešenja.

"Blok 67 Associates" koji gradi Univerzitetsko naselje će uskoro na tržištu ponuditi oko dve hiljade stanova. Da li će to moći da reši deo problema?

Kada budemo izašli na tržište sa 1.850 stanova uspećemo da zadovoljimo samo deset odsto tražnje u Beogradu, što ni izdaleka nije dovoljno. U ovom trenuku za gašenje prvog požara, potrebno je skoro milion metara kvadratnih za stambenu gradnju. To je oko deset do 12 hiljada stanova koji bi se gradili u naredne tri ili četiri godine i koji bi mogli da stabilizuju tržište.

Ono što sad "ubija" srpsko tržište nekretnina je precenjenost polovnih stanova. Mi nemamo mnogo novih stanova u ponudi, ali imamo kuće stare 50 godina koje su infrastrkuturno katastrofa gde stanovi koštaju preko tri hiljade evra po kvadratu.

Na Novom Beogradu imamo kuće koje imaju preko 35 - 40 godina kojima treba promeniti cevovode, elektriku, koji su u groznom okruženju, a cena kvadrata je viša nego kod novih stanova, što je potpuno nelogično. Kada će se stanovi u Univerzitetskom naselju naći u ponudi. Bilo je reči da su mnogi stanovi već avansno prodati. Da li je to tačno?

Ne. Još ni jedan stan nije rezervisan, i nije počeo nikakav proces prodaje ni pretprodaje. U analizi tržišta koju smo radili naišli smo na jednu agenciju koja nudi rezervaciju stanova u našem kompleksu po ceni od 1.850 evra metar kvadratni, za šta ih uopšte nismo ovlastili, pa smo ih upozorili da to ne čine.

Za sada nam se javila samo jedna agencija koja je ozbiljno zainteresovana za prodaju naših stanova. Nijhova nezainteresovanost leži u tome što im nećemo dozvoliti da zaračunavaju svoju proviziju na štetu kupca. Proviziju će moći da dobiju samo od prodate cene, koju ćemo mi kao investitor odrediti.

Po kom prinicipu će se prodavati stanovi?

Mi smo odlučili da pri prodaji stanova, garaža, lokala u Unverzitetskom naselju primenimo najsavremeniju tehnologiju koja postoji u Evropi. Za tu priliku smo izradili specijalni softver koji omogućava da kupite stan po istom principu kao što kupujete avionsku kartu. To će biti prvi put u Srbiji.

Za tu priliku ćemo napraviti i prodajni paviljon koji će se sastojati od jednog stana u prirodnoj veličini da bi klijenti mogli da vide kako će izgledati njihov stan, a u drugom delu će biti kancelarije gde će obučeni ljudi razgovarati sa klijentima.

Otvaranje paviljona planirano je za drugu polovinu maja i meni će biti veliko zadovoljstvo da lično sačekam prvog kupca i da sa njim napravim prvu rezervaciju.

Naša ideja je da napravimo "one stop šop" i da ljudi na jednom mestu mogu da rezervišu određeni stan, da završe rezgovor sa bankom, kao i da nakon uplate dobiju ugovor i potvrdu da je taj stan njihov.

U naselju æe biti 1.850 stanova uz druge sadržaje (foto: Beobuild)

Da li je već određena cena stanova u Univerzitetskom naselju?

Cena kvadrata će biti primerena kvalitetu. Naselje će biti unificirano i svi stanovi će biti istog kvaliteta, a različite veličine. Ovde je običaj da investitor zbog svoje ekonomije kažnjava ljude koji kupuju manje stanove tako što naplaćuje više po kvadratu.

Mislimo da to nije fer, i da ne bi bilo uredu da kažnjavamo ljude koji imaju para za garsonjeru time što ćemo da im naplatimo više. Znamo da su ti stanovi najtraženiji, ali naša orjentacija je da u celom naselju svi stanovi imaju istu cenu kvadrata i da svako kupuje prema potrebi. Od garsonjere do četvorosobnog stana upotrebljena je ista vrsta materijala i potpuno ista tehnologija gradnje tako da će i kvadrat koštati isto.

Naša želja da uspostavimo neki standard za srednju višu klasu stanova, i da to garantujemo kvalitetom. Računica naše zarade svakako postoji u tome. Mi smo odlučili da za svaki proizvod koji se ugrađuje, tražimo najbolji kvalitet i niže cene od dobavljača na osnovu količine. Tako smo dobili stanove dobrog kvaliteta sa uvoznim sanitarijama i kvalitetnim materijalima po pristojnoj ceni.