"Svoj na svome" – istine i zablude: Sve što treba da znate o upisu prava svojine

Ovim zakonom uređuju se posebni uslovi, način i postupak za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima (objektu i zemljištu ispod objekta), naknada za evidentiranje, pravne posledice evidentiranja i upisa prava svojine u evidenciju nepokretnosti i pravima na njima, kao i druga pitanja od značaja za primenu ovog zakona. 

Od kada je pokrenuta ova inicijativa, došlo je do različitih zabluda, a sada ćemo detaljno otkriti šta je istina. 

Zabluda br. 1: Nema potrebe da podnesem zahtev po ovom Zakonu, budući da smo već podneli zahtev po prethodnom zakonu.

Stvarno stanje stvari: Zahtevi podneti po ranijim zakonima o legalizaciji i ozakonjenju više nemaju nikakav pravni značaj jer su, po osnovu zakona, svi ti predmeti obustavljeni. Lica koja žele da im se upiše pravo svojine na objektima koji su izgrađeni bez odgovarajuće građevinske dozvole, moraju da podnesu prijave po važećem zakonu, bez obzira da li jesu ili nisu ranije podnosili zahteve za ozakonjenje.

Zabluda br. 2: Ne isplati mi se da prijavim nepokretnost za upis svojine, jer će mi biti obračunat porez na imovinu pet godina unazad.

Stvarno stanje stvari: Upis prava svojine i naplata poreza na imovinu ne moraju biti povezani. Vlasnici nepokretnosti izgrađenih bez odgovarajuće dozvole i sada imaju obavezu da plaćaju porez na imovinu, a mnogi to već i čine. Cilj donošenja Zakona o upisu nije bila retroaktivna naplata ovog poreza i ne postoji bilo kakva namera Vlade kao predlagača Zakona da se licima koja budu upisana po osnovu ovog zakona retroaktivno zaračuna porez na imovinu. Pri tome naročito napominjemo da zahvaljujući postojećim snimcima iz vazduha na osnovu kojih se može utvrditi površina i spratnost objekta, čak i onih u zgradama za kolektivno stanovanje, a koji postoje za gotovo sve objekte na teritoriji Republike Srbije, postoji zakonska mogućnost da se za nepokretnosti za koje se prijava za upis po oslonovu ovog zakona ne podnese, a koje nisu uvedene u evidenciju za porez na imovinu, taj porez utvrdi i bez prijave za upis prava svojine, a u tom slučaju je moguće da se utvrdi obaveza plaćanja poreza na imovinu i za prethodnih pet godina, u skladu sa propisima iz oblasti poreza.

Zabluda br. 3: ne isplati mi se da podnesem prijavu za upis po osnovu ovog zakona, jer se radi o porodičnoj nepokretnosti koja je već priključena na komunalnu infrastrukturu i koju nećemo nikada prodavati

Stvarno stanje stvari: Ovo je usko posmatranje stvari koje ne uzima u obzir nekoliko važnih okolnosti. Iako sada ne planiramo da raspolažemo određenom nepokretnošću, ne znači da nećemo želeti da to uradimo za pet ili 25 godina. Neupisane nepokretnosti su pravno nevidljive, pa su njihovo nasleđivanje, stavljanje pod hipoteku ili prodaja otežani ili onemogućeni. Pored toga, priključenje na komunalne mreže, koje su sada dostupne ili će postati dostupne legalnim objektima u našem susedstvu, može biti otežano ili onemogućeno za objekte koji nisu upisani. To što nam sada daljinsko grejanje ili gas nisu dostupni ili što možda nismo zainteresovani za njih, ne znači da će tako biti i za dve ili tri godine. Takođe, sprovođenje radova na rekonstrukciji i adaptaciji na ovim objektima u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji može biti onemogućeno. Pravni i praktični položaj vlasnika upisanih nepokretnosti je višestruko povoljniji od "vanknjižnih" vlasnika.

Zabluda br. 4: Zakon je donet samo da bi se evidentirali investitori u nelegalnu gradnju, ne postoji namera da se vlasnici zaista upišu u katastar, što potvrđuje činjenica da do sada nije doneto ni jedno rešenje o upisu.

Stvarno stanje stvari: Zakon je donet sa namerom da naši građani budu svoji na svome, za šta je upis svojine u katastar najvažniji uslov. Cilj je da budu upisani svi objekti za koje za to postoji zakonski osnov. Do sada ni jedan upis po ovom zakonu nije izvršen, jer je tako predviđeno Zakonom: tek nakon što istekne rok za prijavu nepokretnosti za upis (5. februar 2026. godine) i što istekne rok od dodatnih 30 dana na prigovore na podnete prijave (7. mart) biće moguće donositi potvrde Agencije o ispunjenju uslova za upis i rešenja o RGZ-a o upisima. Ovo je predviđeno da bi se obezbedila pravna sigurnost, koja je prioritet broj jedan u imovinsko-pravnim odnosima. Dakle, prve upise možemo da očekujemo od marta 2026, a trenutno se radi ne tome da se omogući donošenje što većeg broja rešenja o upisu u najkraćem mogućem roku