Kupoprodaja nepokretnosti

Međutim, i pored svih problema, kupovina stana je bila i ostaće verovatno najvažniji događaj u životu svakog prosečnog čoveka u našoj zemlji. Zbog toga je značajno da budući kupac, pre nego što potpiše ugovor o kupoprodaji i uplati dogovorenu cenu, bude upoznat sa pravnim i faktičkim statusom nepokretnosti za koju je zainteresovan, troškovima koje će snositi te svojim pravima i obavezama.

U nastavku ću pokušati da opišem sve faze koje bi budući kupac trebalo da prođe od momenta kada se opredelio za određenu nepokretnost do momenta sticanja prava svojine, uz pretpostavku da je predmet kupoprodaje stan ili kuća koji fizički već postoje, odnosno koji su u celosti izgrađeni i poseduju najmanje pravnosnažno odobrenje za izgradnju (tzv. građevinsku dozvolu).

Kako su kod nas u 90% slučajeva kupoprodaje nekretnina vezane – naime, da bi neko kupio drugu nepokretnost mora prvo da proda onu u kojoj živi – prvi korak je prodaja nekretnine kupca, koja započinje potpisivanjem predugovora i prijemom kapare (obično u iznosu od 10% dogovorene cene). U predugovoru, koji treba da pruži maksimalnu pravnu zaštitu obema stranama u kupoprodajnom procesu definiše se i datum (rok) za isplatu kupoprodajne cene u celosti koji prati primopredaja nepokretnosti. Taj rok u zakonu nije izričito definisan, već ga saglasno dogovaraju ugovorne strane (najčešće 45-60 dana od dana potpisivanja predugovora). U predugovoru obično, u pogledu datuma, stoji formulacija „najkasnije do“, te ako se stvore uslovi da isplata bude obavljena ranije ne postoji nikakva prepreka.

Ako kupoprodaja nije vezana, odnosno ako ni kupac ni prodavac nisu uslovljeni prethodnom prodajom svojih stanova, prethodno opisana procedura zaključenja predugovora nije neophodna, već se odmah može pristupiti zaključenju i overi glavnog ugovora.

Prva faza je provera pravnog statusa nepokretnosti - utvrđivanje da li i po kom osnovu prodavac poseduje pravo svojine na stanu.

Ako je stan uknjižen potrebno je pribaviti nov izvod iz zemljišnih knjiga - tzv. vlasnički list (ako je nepokretnost upisana registar zemljišno-knjižnog suda – u Beogradu je to Drugi opštinski sud u Palati pravde), odnosno list nepokretnosti (ako je nepokretnost upisana u registar katastra nepokretnosti – na teritoriji grada Beograda postoji više Službi za katastar nepokretnosti čije adrese možete naći na web site-u http://www.rgz.sr.gov.yu/centar_list.asp?CentarID=2).  

Međutim, važno je znati da lice koje je upisano u vlasnički list nije uvek i sadašnji vlasnik stana. Često se dešava da stvarni vlasnik nikada nije podneo zahtev za uknjižbu stana na svoje ime. Kako bi kasnije kupac mogao da izvrši uknjižbu svog prava svojine (na svoje ime), u takvim slučajevima je najvažnije da kupac dobije od prodavca svu prethodnu dokumenaciju koja dokazuje njegovo pravo svojine, odnosno koja je dovoljna za uknjižbu.

Uvidom u vlasnički list, odnosno list nepokretnosti kupac saznaje još jednu vrlo važnu činjenicu -  da li je stan koji želi da kupi opreterećen založnim pravom (hipotekom) ili ne. Ako je hipoteka uknjižena kupoprodaja može biti izvršena, ali tada kupac dobija stan sa teretom hipoteke i preuzima vrlo veliki rizik da u jednom trenutku, ukoliko prodavac ne izmiri svoje dugove, taj stan izgubi u postupku prinudne prodaje.

Savet kupcima je da još prilikom overe predugovora i kaparisanja obavezno traže vlasnički list izvađen tog dana, jer su u njemu upisana eventualna opterećenja, a da se postupak ponovi i na dan isplate cene. Ma koliko paranoično to izgledalo, dešava se da se za tih nekoliko dana stan još jednom proda – takvih prevara je samo na teritoriji Beograda između 50 i 100 godišnje.

Naime, da bi se neko mogao pojaviti u postupku prodaje nepokretnosti, mora biti legitimisan kao prodavac. Prodavac svoje vlasništvo dokazuje bilo izvodom iz registra (zemljišnih knjiga ili katastra nepokretnosti), bilo na osnovu pravno valjane dokumentacije, koja mora biti predata u originalnim primercima, overena od strane nadležnog suda, sa klauzulama poreske uprave nadležne opštine kao potvrdom da je plaćen porez na prenos apsolutnih prava.

Ako nepokretnost nije uknjižena, neophodno je pribaviti kompletnu dokumentaciju, počev od prvog do sadašnjeg vlasnika, u originalima, sve overeno i snabdeveno pečatima poreske uprave (tzv. poreska klauzula) nadležne opštine o regulisanom porezu na prenos apsolutnih prava. Znači, potrebno je da postoji pravni sled od prvog vlasnika do danas, da bi u momentu kada se za to steknu uslovi kupac, odnosno trenutni vlasnik nepokretnosti mogao istu uknjižiti na svoje ime.

Inače, u postupku kupoprodaje, praktična razlika između uknjiženih i neuknjiženih nepokretnosti je u tome što na uknjiženim nepokretnostima možete uspostaviti založno pravo -  hipoteku – i na osnovu toga dobiti od banke hipotekarni kredit, a za neuknjižene nepokretnosti to, u praksi, još uvek nije moguće. Međutim, neuknjiženi stanovi time ne gube vrednost, niti ih treba izbegavati, jer je sam zakonodavac odredio da nema razlike između uknjiženih i neuknjiženih nepokretnosti, a vlasništvo se dokazuje overom kupoprodajnog ugovora u sudu, ili nekim drugim pravnosnažnim rešenjem, isto kao i upisom prava svojine u zemljišnim knjigama ili katastru nepokretnosti.

Kada kupac utvrdi da je prodavac zaista trenutni vlasnik stana, pristupa se izradi ugovora o kupoprodaji. Prema Zakonu o prometu nepokretnosti ovakav ugovor mora biti zaključen u pismenoj formi i overen u sudu.  Dugogodišnje iskustvo većine kolega donelo je neznatne specifičnosti u pogledu sadržine predugovora i ugovora, dok su svi bitni elementi po svojoj sadržini gotovo identični.

Obavezni elementi svakog ugovora o kupoprodaji nepokretnosti su oznaka ugovornih strana, sa svim generalijama, uključujući i matični broj ugovornih strana (ovo ponajviše iz dva razloga: poreske prijave i zbog uknjižbe), precizna identifikacija predmeta kupoprodaje (nepokretnosti), izjava da je kupac ušao u posed nepokretnosti, iznos kupoprodajne cene, potvrda da je prodavac primio celokupni iznos kupoprodajne cene, saglasnost za uknjižbu kupca kao novog vlasnika (clausula intabulandi), i zaštita od pravnih, odnosno drugih skrivenih mana prodate nepokretnosti.

Greške su kao i u svim drugim poslovima moguće. One su, doduše, relativno retke i svode se uglavnom na greške u unetim podacima o nepokretnosti ili podacima o ugovornim stranama, kroz pogrešno uneta slova ili brojeve. Ovakve greške, ako su većeg obima, ispravljaju se aneksima ugovora, i svi koji su zbog uknjižbe svojih prava na nepokretnostima bili prinudjeni da rade ispravke, vrlo dobro su naučili šta u pravu znače greške i koliko naknadno treba vremena da one budu ispravljene. Zato je moj savet da, kada od strane advokata dobijete tekst konačnog ugovora na potpisivanje, obavezno i sami proverite podatke koji su uneti, jer time ponekad možete uštedeti dosta vremena i truda radi ispravke npr. samo jednog broja koji je nenamerno unet usled greške u kucanju. Sama forma kao bitan elemenat ugovora o kupoprodaji je stroga. Najjednostavnije rečeno - pismena forma i sudski overen ugovor.

U sledećem tekstu biće više reči o susvojini, pravu preče kupovine, obavezama kupca i prodavca, isplati, troškovima, porezima, uknjižbi i prenosu prava korišćenja telefona, struje i infostana.     Napomena: u cilju demistifikacije postupka kupoprodaje nepokretnosti i približavanja ove teme ljudima koji se profesionalno ne bave prometom nepokretnosti, u tekstu koji sledi, prilikom opisivanja pojedinih pojmova, situacija i postupaka pred nadležnim organima, nisu uvek korišćeni pravni (zakonski), odnosno stručni termini već termini koji su u praksi postali uobičajeni.