Petlja propasti: Još jednom sektoru preti kolaps?

Neki ulagači se pitaju da li bi to mogao da bude sledeći sektor koji će eksplodirati nakon prošlomesečne bankarske krize.

Više kamatne stope povećale su troškove zaduživanja i smanjile vrednosti u sektoru nekretnina, koji je poslednjih godina vladao usred niskih prinosa na obveznice, piše CNBC, a prenosi SEEbiz.

U međuvremenu, kolaps američke Banke Silicijumske doline u martu i kasnije hitno spašavanje Kredi Svisa podstakli su strahove od takozvane petlje propasti, u kojoj bi potencijalni napad na banku mogao izazvati pad u sektoru nekretnina.

Evropska centralna banka (ECB) ranije ovog meseca upozorila je na "jasne znakove ranjivosti" u sektoru nekretnina, navodeći "opadajuću tržišnu likvidnost i korekcije cena" kao razloge za neizvesnost i pozivajući na nova ograničenja fondova komercijalnih nekretnina kako bi se smanjili rizici od kriza nelikvidnosti. Već u februaru, evropski fondovi uloženi direktno u nekretnine zabeležili su odlive od 172 miliona funti (215,4 miliona dolara), prema podacima Morningstar Direkta — što je oštra suprotnost od priliva od gotovo 300 miliona funti zabeleženih u januaru.

Vlada zabrinutost

Analitičari u Sitiju sada vide pad evropskih deonica nekretnina za 20%-40% između 2023. i 2024. jer se pojavljuje učinak viših kamatnih stopa. U najgorem mogućem scenariju, visokorizični sektor komercijalnih nekretnina mogao bi pasti 50% do sledeće godine, rekla je banka.

"Nešto što ne bih zanemario je kriza u nekretninama, kako za privatne ljude tako i za komercijalne nekretnine, gde vidimo silazni pritisak i u Sjedinjenim Državama i u Evropi", kaže Pjer Gramenja, direktor Evropskog mehanizma stabilnosti za CNBC. Segment poslovnih prostora — glavna komponenta tržišta komercijalnih nekretnina — pojavio se kao centralni za potencijalne strahove od pada s obzirom na veće pomake prema udaljenim ili hibridnim obrascima rada nakon pandemije kovida.

"Ljudi su zabrinuti da se back-to-office nije stvarno materijalizovao, tako da ima previše slobodnih radnih mesta, a opet ima previše zajmova u tom području", Ben Emons, glavni i viši strateg portfelja u američkoj kompaniji i investicijski menadžer NewEdge Wealth, rekao je prošlog meseca za CNBC-jev “Squawk Box Europe”.

To je produbilo zabrinutost oko toga koje bi banke mogle da budu izložene takvim rizicima i može li talas prisilne prodaje dovesti do spirale pada.

Prema Goldman Saksu, komercijalne nekretnine čine oko 25% kreditnih knjiga američkih banaka – brojka koja se penje na čak 65% među manjim bankama, koje su u poslednje vreme bile u središtu stresa. To je u poređenju s oko 9% među evropskim bankama.

"Mislim da ljudi pokušavaju da razumeju koje su banke gde dale zajmove, kojem sektoru i koji je zapravo krajnji rizik ovde", dodao je Emons.

Usred te neizvesnosti i onoga što nazivaju rastegnutim procenama, Kapital ekonomiks je prošlog meseca povećao svoju prognozu korekcije sektora nekretnina u Evrozoni od vrha do najnižeg s 12% na 20%, pri čemu se očekuje da će kancelarije biti najgore.

"Ovu finansijsku nevolju, ili kako god je želite označiti, vidimo kao katalizator za dublje prilagođavanje vrednosti nego što smo ranije očekivali”, rekao je Kiran Rajčura, zamenik glavnog ekonomiste za nekretnine Kapital ekonomiks, na nedavnom webinaru.

Nisu svi uvereni

Međutim, nisu svi uvereni u nadolazeći pad.

Pere Vinolas Sera, izvršni direktor španske kompanije za nekretnine Inmobiliaria Colonial i predsednik Evropskog javnog udruženja nekretnina, rekao je da situacija u Evropi izgleda paradoksalno jaka.

Među različitim faktorima koji učestvuju, trend povratka na poslovne prostore bio je jači u Evropi nego u SAD-u, rekao je, dok su stope “preuzimanja” ili popunjenosti kancelarija bile veće na kontinentu.

“Ono što je zapanjujuće je da podaci pokazuju da je bolje nego ikad”, rekao je Vinolas za CNBC putem Zuma. “Nešto se potpuno drugačije događa u SAD-u u odnosu na Evropu".

Od kraja 2022, evropske stope slobodnih kancelarijskih radnih mesta iznosile su oko 7%, znatno ispod 19% u SAD-u, prema savetniku za nekretnine JLL. Unutar portfelja Inmobiliaria Colonial, Vinolas je rekao da su trenutne stope slobodnih radnih mesta još niže, na 0,2% u Parizu i 5% u Madridu.

“Nikad to nisam video u životu. Podaci o popunjenosti su na najvišem nivou”, rekao je Vinolas.

JPMorgan je ponovio to stajalište krajem prošlog meseca, rekavši u belešci istraživanja da su strahovi od širenja pada SAD-a na Evropu prenaduvani.

“U osnovi, verujemo da bilo kakva zaraza američkih banaka ili američkih CRE (komercijalne nekretnine) na evropske konkurente nije opravdana, s obzirom na različitu dinamiku sektora”, rekli su analitičari banke.

Ipak, neizvesnosti u sektoru ostaju, upozoravaju analitičari.

Posebno zabrinjava koncentracija finansiranja od nebankarskih zajmodavaca – ili takozvanih banaka u senci – koje su posustale nakon strože regulative tradicionalnih banaka, rekao je Metju Pojnton, viši ekonomista za nekretnine u Kapital ekonomiksu.

Pre globalne finansijske krize, tradicionalne evropske banke nudile su zajmove u iznosu od 80% vrednosti zgrade. Danas retko prelaze 60%.

Izazov će biti za one nesofisticirane igrače, one koji imaju zgradu koju moraju da prilagode.

“Mnogo manje se zna o tim [bankama u senci] i one bi mogle biti osetljivije na porast kamatnih stopa, na primer. Dakle, to je nepoznanica koja bi mogla baciti ključ u rad”, rekao je Pojnton.

U međuvremenu, nadolazeći standardi energetske efikasnosti EU i Ujedinjenog Kraljevstva zahtevaće značajna ulaganja, posebno u starije zgrade, te bi neki vlasnici nekretnina mogli da budu pod dodatnim pritiskom u nadolazećim godinama.

“Mislim da će izazov biti za one nesofisticirane igrače, one koji imaju zgradu koju moraju prilagoditi novim zahtevima”, rekao je Vinolas.