Kupoprodaja nepokretnosti, drugi deo

Posebno pravilo važi za slučaj da je stan susvojina npr. 3 lica i svako od njih je vlasnik po 1/3 idealnih delova stana. Da bi jedan od tih suvlasnika prodao samo svoju 1/3 stana, Zakon o prometu nepokretnosti propisuje da je suvlasnik nepokretnosti koji namerava da proda svoj suvlasnički deo dužan da ga prethodno ponudi ostalim suvlasnicima pod istim uslovima koje je ponudio potencijalnom kupcu.

Ponuda koju prodavac dostavlja istovremeno ostalim suvlasnicima kao nosiocima prava preče kupovine, mora da sadrži podatke o nepokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje.

Ostali suvlasnici su dužni da se u roku od 15 dana od dana prijema ponude pismenim putem izjasne o ponudi. Ponuda i izjava o prihvatanju ponude ovog člana mora se učiniti preporučenim pismom sa povratnicom.

Ako se imalac prava preče kupovine, kome je učinjena ponuda, u roku od 15 dana od dana prijema ponude, ne izjasni na prethodno opisan način da prihvata ponudu, prodavac može prodati nepokretnost drugom licu, ali ne pod povoljnijim uslovima.

U praksi, da bi se u ovom slučaju uredno overio ugovor o kupoprodaji, neophodno je priložiti sudskom overitelju povratnicu potpisanu od strane ostalih suvlasnika kao dokaz da je ispoštovano pravo preče kupovine.

Obaveze prodavca i kupca

Od momenta zaključenja predugovora, prodavac je u obavezi da primi celokupnu kupoprodajnu cenu na način i u rokovima dogovorenim sa kupcem.

Do momenta zaključenja i overe glavnog kupoprodajnog ugovora, prodavac je u obavezi da izmiri sve svoje obaveze nastale po osnovu PTT usluga, EDB-a, komunalnih usluga („Infostana“), poreza na imovinu. Na dan zaključenja kupoprodajnog ugovora, prodavac je u obavezi da dostavi potvrdu Infostana zaključno sa prethodnim mesecom, uverenje poreske uprave nadležne opštine da je izmirio sve obaveze po osnovu poreza na imovinu, poslednji račun za struju, poslednji račun za telefon.

Prodavac je takođe u obavezi da u momentu zaključenja kupoprodajnog ugovora preda kupcu ključeve predmetne nekretnine ispražnjene od lica i stvari, sa standardnom opremom. Obaveza prodavca je takođe da dostavi izvod iz matične knjige rođenih kao i sudski overene izjave bračnog druga, odnosno, drugih lica od kojih se to može tražiti, u zavisnosti od konkretnog slučaja, kao i da izvrši dopunu dokumentacije kojom dokazuje svoje vlasništvo, ako je to neophodno.

Obaveza kupca je da isplati celikupnu kupoprodajnu cenu na način i u rokovima dogovorenim sa prodavcem. Uobičajeno je da prilikom zaključenja predugovora kupac isplati 10% dogovorene kupoprodajne cene na ime kapare, a ostatak u dogovorenom roku, transferom sa deviznog računa kupca na devizni račun prodavca, a sve u skladu sa Zakonom o deviznom poslovanju. Kupac je u obavezi da plati i posredničku proviziju, sudske takse za overu predugovora, ugovora, odnosno aneksa, troškove transfera u ovlašćenoj banci, porez na promet apsolutnih prava kao i takse za prenos pretplatnih prava (PTT, EDB,...), kao i taksu za uknjižbu nepokretnosti na svoje ime, ako su za to ispunjeni uslovi.

Isplata kupoprodajne cene

Način i rok isplate kupoprodajne cene određuju se samim ugovorom. Međutim, najsigurnijie za obe strane jeste da se overa ugovora i isplata cene obave istog dana, odnosno da odmah nakon overe ugovora i prodavac i kupac zajedno odu do banke gde bi isplata kupoprodajne cene bila izvršena transferom novca sa računa kupca na račun prodavca.

Odabir banke je stvar dogovora između prodavca i kupca. Prodavci nemaju razloga za bilo kakav strah, jer novac mogu podići momentalno, banka vrši proveru ispravnosti novca i daje garanciju za njegovu ispravnost. Ceo proces transfera sa otvaranjem deviznih računa traje oko 30 minuta. Troškove transfera plaća Kupac, i oni variraju od banke do banke, a iznose od 0,01% do 0,05% od vrednosti kupoprodajnog ugovora.

Prema važećim zakonskim propisima kupoprodajna cena za nepokretnost može biti isplaćena ili u dinarima ili u devizama.

Porezi i troškovi

Kupoprodaju nepokretnosti opterećuju dve vrste poreza:

- porez na prenos apsoluntih prava (tzv. porez na promet);

- porez na kapitalni dobitak.

Porez na prenos apsolutnih prava iznosi 5% od procenjene vrednosti nekretnine od strane nadležne poreske uprave - poreskog odeljenja opštine na čijoj teritoriji se nalazi nekretnina. Zakonska obaveza plaćanja ovog poreza pada na teret prodavca, ali je višegodišnja uobičajena praksa da isti plaća kupac u ime prodavca, kako bi kupac imao apsolutnu zaštitu da će porez biti plaćen.

Zakonski rok za prijavu plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava tzv. poreza na promet je 10 dana od dana overe kupoprodajnog ugovora kod nadležne poreske uprave – poreskog odeljenja opštine na čijoj teritoriji se nalazi nekretnina.

Osim overenog kupoprodajnog ugovora, poreskoj upravi je potrebno priložiti i dokument koji predstavlja dokaz o prethodnom pravnom osnovu sticanja za prodavca (ugovor o kupoprodaji ili ostavinsko rešenje, u fotokopiji) kojim je on stekao svojinu na toj nekretnini, obavezno sa poreskom klauzulom (pečatom poreske uprave) na istom.

Posle prijema rešenja sa razrezanim porezom, obveznik plaćanja ima rok od 15 dana od dana prijema rešenja da uplati navedeni iznos i o tome dostavi dokaz poreskoj upravi kako bi mu se na sve primerke kuporodajnog ugovora stavila klauzula – pečat o regulisanom (naplaćenom) porezu na prenos apsolutnih prava.

Kapitalni dobitak predstavlja pozitivnu razliku između prodajne i nabavne cene nepokretnosti. Kad je ta razlika negativna, u pitanju je kapitalni gubitak i ovaj porez neće postojati.

Dakle, kapitalni dobitak postoji kada je npr. kupovna cena stana koju je prodavac platio iznosila 50.000 EUR a zatim je isti stan prodat za 70.000 EUR.  Tu nastaje kapitalni dobitak od 20.000 EUR i na taj iznos se plaća porez po stopi od 20 %.

Međutim, vrlo je važno reći da obveznici poreza na kapitalni dobitak mogu biti samo lica koja su nepokretnost stekla posle 24.01.1994. godine. Dakle, svi koji su nepokretnost stekli po bilo kom osnovu pre navedenog datuma, nisu obveznici poreza na kapitalni dobitak. I prema zakonskim odredbama i prema pravnoj praksi, obveznik ovog poreza je prodavac.

Obaveze plaćanja poreza na kapitalni dobitak su oslobođena lica koja su nepokretnost stekla:

- nasleđem;

- ako se prenos vrši između bračnih drugova i krvnih srodnika u pravoj liniji;

- ako se prenos vrši između razvedenih bračnih drugova, a u neposrednoj je vezi sa razvodom braka.

Obveznik, koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 60 dana od dana prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva, oslobađa se poreza na ostvareni kapitalni dobitak.

Obvezniku ovog poreza koji u roku od narednih 10 meseci sredstva ostvarena prodajom uloži za iste namene, izvršiće se povraćaj plaćenog poreza na kapitalni dobitak.

Tokom postupka kupoprodaje kupac po pravilu snosi sve administrativne troškove.  Taksa za izvod iz zemljišnih knjiga trenutno iznosi 130,00 dinara, za list nepokretnosti oko 1.200,00 dinara, za uknjižbu u zemljšno-knjižnom sudu oko 2.600,00 dinara, za uknjižbu u registar centra za katastar nepokretnosti oko 4.200,00 dinara, za overu ugovora o kupoprodaji u zavisnosti od dogovorene cena, a najviše 26.033,00 dinara.

Uknjižba

Trenutno je u Beogradu daleko manji broj uknjiženih u odnosu na neuknjižene stanove. Da bi se neka nepokretnost uknjižila, potrebno je da budu ispunjeni određeni preduslovi.

Prvo je potrebno da sam objekat gde se nalazi nepokretnost bude snimljen i ucrtan, kao i da za isti postoji pravosnažna građevinska i upotrebna dozvola na ime investitora koji je sagradio predmetni objekat i od tog trenutka overen originalni primerak kupoprodajnog ugovora, kojim će trenutni vlasnik dokazivati svoje vlasništvo. To znači da ukoliko ne postoji znanje o tome da li je nepokretnost koja je predmet kupoprodajnog ugovora uknjižena ili nije, prvi korak je provera u zemljišnim knjigama, odnosno katastru nepokretnosti.

Ako nepokretnost nije uknjižena, pitanje je zašto? Ukoliko nije uknjižen čitav objekat, npr. zgrada, potrebno je prvo uknjižiti isti, što bi trebalo da bude obaveza investitora, odnosno onog ko je davao stanove u otkup (za stanove iz otkupa, razume se). Prosto je nemoguće očekivati da vlasnik nepokretnosti ima dokumentaciju koja prethodi otkupu, pogotovo ako govorimo o zgradama starim 30, 40, 50 godina, a koje još uvek zbog neažurnosti odredjenih opština, odnosno preduzeća-investitora, imaoca prava raspolaganja i korišćenja, nisu uknjižene.

Svakako je za uknjiženje, a ukoliko su za to ispunjeni uslovi, neophodno podneti zahtev sa svim traženim prilozima i dokazom o plaćenoj taksi za uknjiženje. Da bi uknjižba bila sprovedena potrebno je da ugovor o kupoprodaji sadrži i poresku klauzulu. A u slučaju da prodavac nije uknjižen kao vlasnik, poresku klauzulu moraju da sadrže i svi prethodni ugovori, odnosno ostavinska rešenja.

Prenos prava korišćenja telefona, struje i infostana

Prenos prava korišćenja PTT priključka

PTT priključak se prenosi sa kupca na prodavca po overi ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, zajedničkim i istovremenim odlaskom kupca i prodavca u korisnički servis PTT-a, gde kupac podnosi zahtev za promenu imena korisnika PTT priključka, a prodavac zahtev za odjavu i preseljenje istog na novu adresu. Neophodno je poneti fotokopiju ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i fotokopije ličnih karata.

Prenos prava korišćanja EDB brojila

Prenos prava korišćšenja EDB brojila vrši kupac, odlaskom u nadležnu službu preduzeća Elektrodistribucije Beograd sa fotokopijom ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i poslednjom uplatnicom o plaćenoj električnoj energiji. U zavisnosti od opštine na kojoj se nepokretnost nalazi, odlazi se u Masarikovu ili Požešku ulicu, ili na Kej Oslobođenja.

Prenos „Infostana“

Prenos „Infostana“, odnosno komunalija, vrši kupac odlaskom u nadležnu filijalu Infostana opštine na čijoj teritoriji se nepokretnost nalazi, sa fotokopijom ugovora o kupoprodaji nepokretnosti.

Na celoj teritoriji grada Beograda već dugi niz godina usluge agencijskog posredovanja iznose 3% od dogovorene kupoprodajne cene – u dinarskoj protivvrednosti, za sve iznose preko 25.000€, dok je za sve iznose ispod 25.000€ posrednička provizija po pravilu fiksna i iznosi 750€ - u dinarskoj protivvrednosti. Plaća je kupac u trenutku potpisivanja predugovora.

Međutim, uz sve troškove koji prate kupovinu stana, sigurnije je dodatno angažovati i sopstvenog advokata – to će Vam posavetovati mnogi pravnici, bankari i oni koji su prošli kroz proceduru kupovine stana. To nije slučajno, jer trgovanje nekretninama u Srbiji, zemlji sa komplikovanom i nedovoljno uređenom administracijom, ponekad je pravi podvig.

Napomena: u cilju demistifikacije postupka kupoprodaje nepokretnosti i približavanja ove teme ljudima koji se profesionalno ne bave prometom nepokretnosti, u tekstu koji sledi, prilikom opisivanja pojedinih pojmova, situacija i postupaka pred nadležnim organima, nisu uvek korišćeni pravni (zakonski), odnosno stručni termini već termini koji su u praksi postali uobičajeni.