Pri prodaji stana papirologija (ni)je bauk: Troškovi jesu, ali samo za kupca

Kažu da je kupcima uvek teže, a to nam je potvrdio i Nikola Jović koji je prodao stan pre samo nekoliko meseci.

"Ja sam bio sa obe strane – nekad prodavac, nekad kupac. I mnogo manje sam se namučio kada sam prodavao stan. Da, manje sam se baktao sa papirima i definitivno manje boli glava od troškova. Kao prodavac sam jedva čekao da odemo u banku da primim novac, a kao kupac samo sam žurio da sve bude gotovo i da konačno uđem u taj stan", rekao je Jović.

Šta je potrebno od dokumentacije za prodaju nekretnine?

Ilustracija: Shutterstock/Pormezz

Da bi se prodaja nekretnine realizovala, potrebno je da svi papiri budu uredni. Kao vlasnik nekretnine, pre nego što agenti i fotografi dođu do vašeg stana, potrebno je da spremite dokumenta za prodaju stana.

Najbitniji papir pri prodaji stana je vlasnički list koji se vadi u katastru nepokretnosti.

Kako su nam objasnili iz agencije za nekretnine City Expert, ranije su se u katastru vadili listovi nepokretnosti koji su koštali, ali sada pri prodaji notar elektronski vrši uvid u list nepokretnosti jer su povezani sa katastrom. Taj list sada ne košta ništa. Plaća se samo u situaciji kada ste kreditni kupac ili kada vam fizički list nepokretnosti traži banka.

Potrebno je priložiti i dokument koji pokazuje kako se došlo do stana:

• ugovor o kupoprodaji, rešenje o nasleđivanju (ako je nekretnina nasleđena)
• ugovor o poklonu (ako je nekretnina dobijena kao poklon)
• ugovor o doživotnom izdržavanju (ako je nekretnina dobijena putem ovog Ugovora)
• rešenje o ozakonjenju (ukoliko nekretnina nije uknjižena)

Nijedan od ovih dokumenata se takođe ne plaća naknadno osim ukoliko se neki ne zagubi. U tom slučaju potrebno je da platite da izvučete dokument iz notarske arhive - ako je overeno kod notara, ili sudske arhive ako je overeno u sudu pre 2014. godine, rekli su iz agencije.

Dakle to su svi dokumenti koje treba da prikupize pred prodaju, ali papirologiji tu nije kraj.

Papirološki proces prodaje stana

Ilustracija: Depositphotos/lianna_s_

Ukoliko je potrebno da se stan kapariše, sastavlja se predugovor. Pri potpisivanju predugovora daje se kapara koja je stvar dogovora - uobičajeno iznosi 10 odsto, ali to nije zakonski regulisano.

Nikola Čobić, posrednik u prodaji zakupa nepokretnosti iz agencije City Expert, naglasio je da predugovor obavezno treba overiti kod notara.

"To se radi da bi se sprečile duple prodaje. Ranije se dešavalo da, recimo, dođe prodavac, pokupi pet kapara i nestane; to više nije slučaj jer se sada i predugovori overavaju kod notara gde notar beleži predugovor u svoju notarsku bazu tzv. libru, u koju svi notari u Srbiji imaju uvid. Tako da vi kada kaparišete stan u kom god iznosu, i overite predugovor kod notara, vaš stan ulazi u bazu prodatih stanova", objasnio je Čobić za B92.net.

To je prvenstveno dobro za kupca jer tako ne mora da razmišlja da li će taj stan biti dvaput prodat. Stan se vodi kao prodat čak i kad se potpiše predugovor.

"Kada se predugovor overava, ništa se ne plaća dvostruko. Notar po svojim parametrima odredi koliko košta overa ugovora. Na primer, overa ugovora na 100.000 evra košta reda veličina 300-350 evra, dakle oko 40 hiljada dinara. Vi kada overavate predugovor ne plaćate dva puta po 40 nego vam notar podeli da predugovorom platite 20, a pri zaključenju glavnog ugovora još 20 hiljada dinara", dodao je posrednik.

Od notara do notara i tako u krug...

Nakon overe predugovora, kada se ispune uslovi da se zaključi glavni ugovor, odlazi se kod notara drugi put. Potpisuje se glavni ugovor i sa tim ugovorom se ide u banku da bi kupac prebacio sredstva.

Kada se prebace sredstva, onda se vraćaju kod notara gde prodavac potpisuje tzv. Izjavu o isplati cene u celosti sa klauzulom intabulandi. Ta klauzula podrazumeva dozvolu prodavca da se kupac upiše u katastar nepokretnosti odnosno da dozvoljava kupcu da se upiše na stanu/kući kao novi vlasnik.

Zatim notar oba dokumenta šalje u katastar pa katastar izdaje rešenje. Na relaciji notar-katastar se sve radi elektronski pa više nije potrebno da sami nosimo dokumentaciju u katastar kao ranije.

Šta ako kupac ne izvrši svoje obaveze?

Kako su nam objasnili iz agencije za nekretnine, prodavcu je zaštita u stvari kapara.

Ako iz bilo kog razloga kupac ili prodavac ne pristupe zaključenju glavnog ugovora, ako se izuzme viša sila, prodavac ima pravo da zadrži primljeni iznos kapare kolika god ona bila. Ukoliko dođe do odustajanja, mora se pristupiti potpisivanju raskida predugovora kod notara.

"Kao prodavac, nisam se nešto posebno stresirao oko samog procesa prodaje. Nisam razmišljao da kupac može da me 'zavrne'. Više sam osedeo kao kupac od silnih troškova", rekao nam je prodavac stana Jović kroz smeh.

Troškovi prilikom prodaje stana

Ilustracija: Shutterstock/azur13

Iako je prodaja nekretnine proces od kog se prihoduje, to ne znači da i prodavca ne čekaju potencijalni troškovi koje je potrebno izmiriti.

Najvažnija stavka među njima je porez na kapitalnu dobit.

Kada kupite nekretninu i prodate je za manje od 10 godina, u obavezi ste da platite porez na kapitalnu dobit u iznosu od 15 odsto na razliku između cene po kojoj ste kupili i cene po kojoj ste prodali.

Znači ako ste pre pet godina stan platili 100 hiljada evra, a sada ga prodali za 120 hiljada evra - na tih 20 hiljada evra plaćate 15% poreza na kapitalni dobitak. U navedenom primeru, to bi značilo tri hiljade evra, pojasnili su iz agencije City Expert.

Plaćanje ovog poreza može legalno i da se "izbegne". Ukoliko razlika prodajne i nabavne cene ne postoji, odnosno ukoliko nije ostvarena nikakva kapitalna dobit, ovaj porez se ne plaća.

Ako se u roku od tri meseca od dana prodaje stana ta razlika utroši na kupovinu drugog stana, onda ne mora državi ništa da se prijavljuje niti da se plaća.

Ukoliko kupovina drugog stana ne uspe u roku od tri meseca, onda državi treba da se prijavi taj porez i da se plati. A ako se u ukupnom trajanju od godinu dana, odnosno 3+9 meseci, ipak kupi drugi stan i potroši ta razlika, onda Poreska uprava vraća taj novac.

Takođe, ako se prodavac odlučio da angažuje agenciju, potrebno je da plati posredničku proviziju.

Sve u svemu, pri kupoprodaji, većinu troškova – poput prenosa apsolutnih prava, i ostalih – ipak plaća kupac.