Alarmantno: Dok u EU cene opadaju, Hrvati ne odustaju

U nekim državama se govori o opasnosti izbijanja nekretninske krize i prvi put u nekoliko godina više država ima pad cena nekretnina nego što ih ima rast. Kada se uključe poslednji podaci, Hrvatska izbija na drugo mesto u EU po rastu cena nekretnina na godišnjem nivou.

Agenti za nekretnine u Hrvatskoj tokom prošle godine nisu ni očekivali da će rast cena prestati, ali je ipak zabrinjavajuća činjenica da su nekretnine u Hrvatskoj sve skuplje, iako je u celoj EU došao kraj perioda poskupljenja nekretnina, pa čak u nekima drastično pojeftinjuju. Kako objasniti takvo kretanje cena?

U proseku su na nivou EU cene pale zadnja tri meseca 2022. za 1,5 odsto, od toga najviše u Danskoj (-6,5 odsto), Nemačkoj (-5 odsto), Kipru (-4 odsto), Švedskoj (-3,4 odsto) i Finskoj (-3,4 odsto). S izuzetkom Kipra, sve nabrojane zemlje beleže pola godine pada cena (dva uzastopna kvartala), pa se spominje nekretninska kriza.

Na to je već upozorila Evropska centralna banka (ESB) u izveštaju objavljenom u maju prošle godine.

"Kako dinamika cena stambenih nekretnina premašuje osnovne zakonitosti, rastu i procene precenjenosti", navodi ESB. U prevodu, smatraju da su nekretnine precenjene i da sledi veliki pad cena.

To se već događa u nekim državama, a i druge klize prema tome scenariju. Ne radi se nužno o opasnosti od nekretninske krize, iako oštri pad cena nekretnina može imati jako negativne posledice po ostatak privrede.

To vredi svugde osim u Hrvatskoj. Cene su zadnja tri meseca 2022. u odnosu na prethodni kvartal rasle za 4,7 odsto, a to je drugi najveći kvartalni rast cena u Hrvatskoj od kad Evrostat vodi podatke, tj. od 2010. Prvi najveći je zabeležen u prva tri meseca 2022, piše Index.hr

U Hrvatskoj rast 17,3 odsto

Podaci na nivou cele godine nisu puno bolji. U Hrvatskoj su cene nekretnina krajem 2022. rasle za 17.3 odsto u odnosu na isto razdoblje prethodne godine. Zanimljivo, u regiji Jadran je rast bio najmanji, 12.3 odsto. Najveći je bio u Zagrebu (22.5 odsto), a u ostatku Hrvatske je iznosio 17.5 odsto.

Gledajući celu EU, u Hrvatskoj je rast bio drugi najveći. Prosek rasta cena nekretnina u EU je tek 3.6 odsto, a u Finskoj, Nemačkoj, Švedskoj i Danskoj su cene padale. Jedini veći rast od Hrvatske je zabeležio Island, a više od 15 odsto rasta je još zabeleženo u Estoniji, Mađarskoj i Litvaniji.

To je najveći rast cena nekretnina u Hrvatskoj od kada Eurostat ima podatke, tačnije od prvog kvartala 2010. Hrvatska narodna banka ima starije podatke, a pogled u njih otkriva da se radi o najvećem kvartalnom rastu cena u odnosu na isto razdoblje prethodne godine od kraja 2003., kada je zabeležen rast za 20.9 odsto.

"Ljudi još drže nerealne cene"

Na samitu guvernera regiona koji je 5. aprila održan u Rijeci, guverner HNB-a Boris Vujčić je prognozirao da će cene u Hrvatskoj uskoro početi padati.

"To je potencijalni problem, u smislu da smo imali dosta 'pene' na tom tržištu, a neki su govorili i o balonima, ali ja ne bih to rekao. Videli smo i da je broj transakcija već počeo padati. Ono što obično vidimo na tržištu nekretnina je da prvo pada broj transakcija, a nakon toga padaju cene. Drugim rečima, ljudi još uvijek traže nerealne cene, ne mogu prodati i onda sledi pad cena nekretnina", komentarisao je tom prilikom Vujčić, piše Index.hr.

On smatra da postoje fundamentalni razlozi zašto je rast cena nekretnina u Hrvatskoj toliko velik i da se ne radi o "balonu". Kao prvi razlog navodi niske kamate na kredite u ranijem razdoblju, uz niske depozitne stope, što je dovelo do toga da su ljudi počeli povlačiti štednju iz banaka i ulagati u nekretnine.

Drugi razlog je prelazak na evro i trošenje dela novca na nekretnine pre datuma ulaska u Šengen. Ulazak u Šengen je delovao prema rastu tako što je tržište nekretnina u Hrvatskoj učinio atraktivnijim nego pre za strance, objasnio je guverner.

"I dalje slaba ponuda, a gradi se"

Gradi se sve više stanova, ali je to nedovoljno da zadovolji rast potražnje. Indeksi obima građevinskih radova koji se temelje na odrađenim satima radnika na gradilištima prilagođenih s faktorom produktivnosti, veći je za 3.8 posto u januaru 2023. u odnosu na januar 2022.

U 2022. je izdano 11.165 građevinskih dozvola, 5.8 posto više nego godinu ranije. Predviđena je vrednost radova u iznosu od 43.2 milijarde kuna, što je za 35.4 odsto više nego u 2021, a predviđeno je građenje 18.991 stana, što je za 14.0 odsto više.

Izdate su građevinske dozvole za nove zgrade u kojima će biti 62 odsto više stanova nego u novim zgradama 2018. To je impresivan rast građevinskog sektora, ali ipak nedovoljno s obzirom na potražnju. Cene rastu zbog toga što ponuda ne uspeva pratiti rast potražnje.

Razlozi rasta cena su evro, Šengen i APN

"Najveći razlog tako velikog rasta cena u zadnjem kvartalu prošle godine vidim u činjenici da smo ušli u evrozonu i Šengen", smatra Sanjin Rastovac, suvlasnik agencije Sky Nekretnine iz Zagreba.

"U medijima i svakodnevnim razgovorima mnogi su bili uvereni kako će zbog toga cene nekretnina narasti preko noći pa su pripreme s podizanjem cena krenule ranije. Takođe, treba imati na umu da su se bližile APN subvencije pa je i taj podatak imao uticaj na cene određenih nekretnina", objašnjava Rastovac.

Do 20. marta su se zaprimali zahtevi građana za subvencije preko APN-a, za što je u državnom proračunu izdvojeno 9.3 miliona evra, otprilike 5800 subvencija. To znači da se efekt APN-a na rast cena koji spominje Rastovac produžio na prva tri meseca ove godine. Rast cena se verovatno nastavio i Hrvatska je ostala rekorder EU.

Ovo je osma godina u kojoj APN provodi takmičenja za stambene subvencije, a ukupno ih je do sada odobreno 27.700. Do februara 2022. je ukupno isplaćeno više od 456.7 miliona kuna. Sa sve više subvencija i sa sve većim subvencijama država "hrani" rast cena nekretnina.

Evropski odbor za sistemski rizik (ECRB) je još u februaru prošle godine upozorio Hrvatsku da subvencioniranje kupovine nekretnina dovodi do neodrživog rasta cena. I istraživanje HNB-a iz 2021. je potvrdilo da APN povećava rast cena, posebno u mesecima pred najavu novog kruga i zaprimanja novih prijava.