Etno kompleks jeftiniji od stana u gradu: Da li da investirate u seoski turizam?

Prvi prodaju nešto što je neko njihov nekada započeo ili zamislio, a druga grupa su oni koji shvate da to nije vikendica i da ugostiteljstvo podrazumeva posvećenost i rad 365 dana. Rasponi cena po kojima se ova imanja nude su ogromni, pa se etno kuće mogu kupiti i za 180.000 evra, dok ugostiteljski kompleksi ponekad dostižu i milionske iznose.

Na portalu 4zida su objavljeni oglasi u kojima se u okolini Šapca prodaje etno kompleks za oko 700.000 evra, a na auto-putu Beograd-Zagreb salaš sa šest montažnih kućica od po 25 kvadrata, kao i dve komforne zidane kuće, spremne za život ili izdavanje. Na Zlatiboru je u ponudi krčma sa šest smeštajnih jedinica za 950.000 evra, dok se u Turiji prodaje etno kompleks sa dva restorana, apartmanima i bazenom za 750.000 evra. Na prodaju je i etno kompleks u okolini Aleksandrovca, smešten tik uz sopstveno jezero, za 180.000 evra, što je cena za koju se u Beogradu jedva može kupiti prosečan stan od 50 kvadrata.

Cenu zida i emocija

Sanja i Vladimir Rafajlović, iz agencije “Real House” navode da je u Srbiji registrovano oko 1.600 seoskih turističkih domaćinstava i napominju da je za zemlju ove veličine, to i dalje mala baza u poređenju sa sličnim zemljama u Evropi.

Oni kažu da je kod etno kuća, apartmana i restorana koji već rade u pitanju prodaja posla, a ne nekretnine i da je krug kupaca uzak, a da je prodavcima teško da odrede adekvatnu tržišnu cenu, jer uračunaju i godine svog rada i dosta emocija, pa se zbog toga ti objekti najduže i prodaju.

Rafajlovići navode da su orijentacione cene za Vojvodinu od 20.000 evra za kuću za rušenje ili temeljan remont, preko solidnog seoskog domaćinstva spremnog za goste od 120.000 do 250.000 evra, dok etno kompleksi sa bazenom uglavnom ne mogu da se kupe za manje od 300.000 evra.

“Ono što tražnju gura gore su podsticaji, koje daju Ministarstvo turizma i omladine i Pokrajina, a tu je i IPARD mera 7 za ruralni turizam, mada je do tih fondova realno teško doći, i procedure su veoma duge i prepune papirologije”, kaže Vladimir Rafajlović.

Nudi se Banat, prodaje se Srem

Kupci najviše traže Frušku goru i potencijal vide u lokacijama pored Dunava, dok je u ponudi najviše Banat.

“Najveća ponuda je tamo gde je najmanje ljudi. Sela oko Zrenjanina, Kikinde, Alibunara, Bele Crkve, Plandišta, kao i salaši u okolini Sombora, Subotice i Bačke Topole, Mačva, južna, istočna i jugoistočna Srbija. Ponuda je najveća tamo gde je tražnja najmanja, a tražnja je najveća tamo gde ponude skoro i nema. Oni koji žele da se bave etno turizmom traže objekte na Fruškoj gori, u Vrdniku, Irigu, u vinskom i dunavskom pojasu poput Sremskih Karlovaca, Čerevića i Banoštora, kao i mesta uz Dunav ka Beogradu, poput Čortanovaca, Beške, Starog i Novog Slankamena i Surduka. Kod kupaca koji hoće ravnicu i autentičnu vojvođansku priču, to su salaši oko Sombora, Palića i Subotice. Van Vojvodine, kupci najčešće gledaju Zlatibor i Mokru Goru, Taru i Divčibare”, navode Rafajlovići.

Gosti i na selu traže luksuzan odmor

Nenad Luković, vlasnik smeštaja „Dedovina na Rzavu 1952“ je na imanju svojih predaka u Kruščici kod Arilja izgradio moderan objekat, trudeći se da gostima obezbedi luksuzan odmor u selu. On napominje da je bio svestan da u ponudi ima malo planskih objekata i da je u dvorištu kroz koje protiče reka Rzav zato želeo da napravi nešto drugačije, što će dovesti goste u ovo selo, koje je nadomak Sirogojna i Zlatibora, a opet ušuškano u prirodi.

„Ovo je naša prva sezona i generalno sam zadovoljan, jer je u seoskom turizmu velika ponuda. Trudimo se da usluga bude prvoklasna i da ljudi osećaju da smo im na usluzi. Mogao sam umesto jedne kuće u koju može da se smesti 11 osoba, da napravim deset malih, isto bi koštale i sigurno bih zaradio veće pare, ali cilj nam nije bio da ličimo na druge etno komplekse. Svako ko ima parče zemlje trudi se da ga iskoristi maksimalno, da stavi više kućica u nizu i to onda nije ono što ljudi žele“, smatra Luković.

On napominje da samo konstantna posećenost i stalno ulaganje mogu doneti neki normalan profit, jer je gost sve zahtevniji i traži komfor. Ukazuje i da ljudi neretko greše, jer se opredeljuju za ovaj vid turizma na mestima koja zapravo nisu ruralna, već su naseljena i gosti nemaju privatnost, niti osećaj da su u prirodi, tako da im posao trpi.

Vladimir Rafjalović ukazuje da je radna snaga problem broj jedan, jer je teško naći nekoga ko će da sprema, kuva i dočekuje goste u selu od 300 stanovnika.

“Dodatni problem je i što sezona ne traje tokom cele godine i kad se sve sabere, prihod po noćenju ne pokriva količinu rada. Deo tržišta čine kupci iz talasa iz kovid perioda, koji su uložili u nekretnine, ali su videli da to ne mogu da stignu i sada pokušavaju da izađu iz posla. Osim toga, na prodaju ljude teraju i životne situacije, godine, zdravlje, podela imovine i selidba dece”, navode naši sagovornici.

Prodaju naslednici, kupuju povratnici iz dijaspore

Na strani kupaca je dijaspora, Austrija, Nemačka, Švajcarska, a u poslednje vreme i Kanada i Australija, kao i gradski parovi, koji imaju od 35 do 50 godina i traže drugu kuću koja se bar delimično sama izdržava kroz izdavanje.

“Ima i malih investitora koji izlaze iz stanova, jer je prinos od kratkoročnog izdavanja u gradu ograničen zbog konkurencije, pa traže nešto sa boljom pričom i manjom konkurencijom. Tu su i ugostitelji koji šire posao ili sele koncept iz grada u prirodu, kao i stranci - Rusi, Ukrajinci, Slovenci”, kažu Rafajlovići.

Oni napominju da svi kreću od velikih ideja, ali da se sve svede na realne mogućnosti. Najviše se traži objekat sa zdravom konstrukcijom i dobrim krovom, gde eventualno ulaganje ide u instalacije, izolaciju i estetiku, a ne u konstrukciju i temeljno renoviranje.

“Raste potražnja za placevima, posebno kod ljudi koji planiraju bungalove, A-frame kuće ili glamping. Razlog je prozaičan: nova gradnja je predvidljivija i po ceni i po roku, ali je teško naći takav plac sa korektnom infrastrukturom, dobrim položajem i prilaznim putem. Objekti za rušenje se traže samo kad je lokacija izuzetna. Tada kupac ne plaća kuću - plaća pogled, priključke i papire. I najvažnije, čista dokumentacija, bez toga nema ni kredita ni subvencija ni fondova”, objašnjavaju iz agencije “Real House”.

Loš put obara više prodaja nego visoka cena

Oni napominju da su kupcima najvažniji pristup, priključci za struju, vodu i internet, pogled i orijentacija, čisti papiri, reka, jezero ili potok, komšiluk i blizina velikog grada, ali da dobre i unikatne lokacije koje imaju nešto posebno dobro prolaze ma gde bile.

“Važno je da postoji asfalt do kapije i prohodnost zimi, jer loš put obara više prodaja nego visoka cena. Pogled i orijentacija su jedina stvar koju ne možeš da renoviraš i zato se najviše i plaća. Nije zanemarljiv ni uticaj komšiluka, koliko je gusto naseljeno, struktura ljudi koji tu boravi, da li u blizini ima domaćih životinja. Što se blizine grada tiče, ona je presudna ako objekat treba da zarađuje, da bude 45 do 60 minuta od Novog Sada ili Beograda, jer taj biznis živi od vikend gostiju i dvodnevnih boravaka. Preko dva sata vožnje, ljudi biraju objekte na planini,u blizini banje, nacionalnog parka ili sa sadržajem koji vredi puta”, ukazuju Rafajlovići.