Lakše do krova nad glavom

Danas mali broj banaka odobrava stambene kredite, a neke to čine samo na papiru. Uz depozit, rate oko ili više od 300 evra

Ideja o osnivanju nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita, koja bi trebalo da pomogne bankama da odobravaju više ovih zajmova bez rizika da ih neće naplatiti, predstavljena je još u jesen 2002. godine. Pretočena je čak u konkretan zakonski projekat, koji je tadašnja Narodna banka poslala ministarstvu finansija, gde je odležao više od godinu i po dana u fijoci, da bi sada u programu nove vlade bilo obećano da će se taj zakon, već u drugom tromesečju ove godine, naći u paketu propisa upućenih u srpski parlament, a ako bude usvojen, nova institucija bi trebalo da zaživi do kraja godine, kada se može očekivati da budu odobreni i prvi ovakvi krediti.

Uzor je kanadski model, koji postoji već četrdesetak godina i koji je omogućio da najveći broj građana u toj zemlji na ovaj način dođe do krova nad glavom, vremenom po sve povoljnijim uslovima u pogledu manjeg učešća, niže kamate i dužeg roka za vraćanje pozajmice. Prilikom promovisanja projekta objašnjeno je da bi nacionalna korporacija za osiguranje stambenih kredita poslovala isključivo sa bankama, a ne sa građanima, osiguravajući samo najbolje banke posle ocene rizika poslovanja sa njima.

Drugim rečima, banke bi imale sa kime da podele rizik, koji je prilično veliki, s obzirom na to da se radi o dugoročnim kreditima, za koje ne postoje obimni izvori, a postoji veliki oprez u pogledu naplate. Ne ulazeći u detalje, koji će svakako biti razrađeni i poznati kada novi zakon uđe u skupštinsku proceduru, podsetimo se onoga što je rečeno kada je prvi put bila predstavljena ova ideja.

Nova buduća institucija bi osiguravala 75 do 90 odsto kredita banaka za kupovinu novih i postojećih stanova, preuzimajući na sebe najveći deo rizika i omogućavajući bankama da odobravaju stambene kredite na sve duže rokove i uz niže kamate. Za početak, krediti bi se odbravali na rok od 20 godina, u novembru 2002. procenjeno je sa godišnjom kamatom od 9 odsto i učešćem od 20 do 30 odsto, u zavisnosti od boniteta zajmotražioca.

Tadašnja NBJ je napravila istraživanje u Beogradu, Novom Sadu i Nišu i konstatovala da, od tri miliona koliko ih ima, oko 50.000 domaćinstava u Srbiji ima dovoljne prihode da otplaćuje ovakve zajmove. Tadašnji guverner NBJ Mlađan Dinkić, a sadašnji ministar finansija koji treba da udahne život ovom projektu, tom prilikom je rekao da nemamo tržište stambenih kredita da se počinje od nule i da se na startu može očekivati nekoliko stotina ovakvih kredita, a posle sve više. Na primedbu da je reč o ne baš povoljnim zajmovima, pošto kroz 20 godina valja vratiti maltene duplo od uzetog, odgovorio je da je prednost to što se radi o dugoročnoj pozajmici koja toliko košta.

A kako je uopšte u Srbiji sada moguće doći do kredita za kuću i stan, pod uslovom da zanemarimo da je stanogradnja potpuno zamrla i da ih u ponudi nema previše? Za sada mali broj banaka odobrava kredite za kupovinu stanova, a pojedine banke ih ustvari odobravaju samo na papiru. Tako se dešava, ukoliko se klijent pojavi sa ovakvim zahtevom, da su službenici zbunjeni, jer stambeni kredit ne može svako da dobije, ili su uslovi neprihvatljivi za veći broj grana.

Banke koje odobravaju ove kredite nisu rade da pričaju o broju odobrenih stambenih kredita i kažu da je to poslovna tajna banke. S druge strane, Rajfajzen banka je vrlo zadovoljna brojem odobrenih stambenih kredita za 11 meseci prošle godine. Naime, ova banka je odobrila 735 takvih kredita u iznosu od 17 miliona evra, a prosečan iznos kredita po klijentu je oko 23.000 evra.

Rajfajzen banka odobrava stambene kredite na rok otplate do 15 godina. Prema prvom modelu, kada banka odobrava 70 odsto vrednosti nekretnine, godišnja kamata je 10,95 odsto. U drugom slučaju, kada klijent daje 20 odsto depozita, godišnja kamata je 8,95 odsto. Potrebno je da podnosilac zahteva ima otvoren račun kod ove banke i da je primio najmanje jednu platu preko tekućeg računa. Kao sredstvo obezbeđenja uzima se hipoteka i potreban je jedan žirant, ako se radi o kreditu ispod 15.000 evra, odnosno dva žiranta za kredit preko tog iznosa.

Nešto teže je dobiti ovaj kredit kod Hipo Alpe Adria banke, jer se traži da je podnosilac zahteva zaposlen ili u privatnoj, ili u državnoj firmi duže od šest meseci, zatim - ukoliko se radi o privatnoj firmi - da ona posluje duže od tri godine bez gubitaka i da ima više od šest zaposlenih, kao i da mesečna plata podnosioca zahteva ne bude ispod 250 evra.

Kredit se odobrava na deset, 15 ili 20 godina, a minimalni iznos kredita je 10.000 evra. Prema prvom modelu, traži se 30 odsto učešća, a godišnja kamata je 10,5 odsto. Kod drugog modela depozit je 20 odsto, a godišnja kamata 8,75 odsto. Kredit je sa deviznom klauzulom i iznos kredita se dnevno koriguje. Kao sredstvo obezbeđenja traži se polisa životnog osiguranja u korist banke, zaključena kod jedne od pet osiguravajućih kuća, potrebno je da je nepokretnost na koju se stavlja hipoteka uknjižena i da se obezbede dva žiranta. Mesečna rata ne može da pređe polovinu primanja dužnika. U ovoj banci kažu da slaba kreditna sposobnost građana utiče na broj odobrenih kredita, a i veliki broj nepokretnosti na koje bi mogla da se stavi hipoteka nije uknjižen.

HVB banka odobrava stambene kredite na rok otplate do 15 godina. Minimalni iznos kredita je 10.000 evra, dok maksimalan iznos nije limitiran.

Ukoliko se klijent odluči za prvu varijantu kreditiranja, prema kojoj je učešće 30 odsto, banka upisuje hipoteku na kupljeni stan, s tim da kredit pokriva 70 odsto vrednosti kupljenog stana. U drugoj varijanti, kada je učešće 20 odsto, hipoteka se može upisati i na neku drugu nekretninu. Kamatna stopa za ovaj kredit je 9,5 odsto na ostatak duga ili 5,22 odsto na godišnjem nivou, sa deviznom kalauzulom, što znači da se iznos ostatka duga koriguje u zavisnosti od promene kursa evra. Za ovaj kredit zahtev mogu podneti lica koja primaju platu preko tekućeg računa ove banke. Rata kredita ne sme da pređe 35 odsto mesečnih primanja klijenta ili, ukoliko se radi o solidarnim dužnicima, rata može najviše da ide do 50 odsto mesečne plate. Potrebna su i dva žiranta.