Koliko košta stambeni kredit?

Analiza koju smo napravili u Narodnoj banci Srbiji ukazuje da se u narednih 20 godina mogu očekivati prosečne kamatne stope na dinarske stambene kredite od oko 12,5%, a prosečne kamatne stope na evro-indeksirane stambene kredite od oko 9,4%. Dakle, razlika između prosečnih stopa na dinarske i evro-indeksirane stambene kredite ne bi trebalo da iznosi više od oko tri procentna poena. Ova analiza napravljena je na osnovu vrlo opreznih pretpostavki o ekonomskim kretanjima u Srbiji i relativno optimističkih pretpostavki o kretanjima u evrozoni.

Ukoliko bi se rezultati ove analize ostvarili, onda bi troprocentna razlika u kamatnim stopama učinila 20-godišnji dinarski stambeni kredit isplativiji od evro-indeksiranog već pri prosečnoj godišnjoj stopi deprecijacije dinara od oko 1,9 odsto. Podsetimo da je u proteklih deset godina prosečna stopa deprecijacije iznosila oko 3,5 odsto.

Međutim, pri uzimanju stambenih kredita čak ni ukupna isplativost nije najbitnija prednost dinarskih kredita. Najbitnija prednost je usklađivanje valute prihoda i rashoda koje građani imaju, kako se u bilo kom trenutku u narednih 20 godina ne bi ponovilo iskustvo onih koji su pre dve, tri godine uzimali stambene kredite u švajcarskim francima, a zatim bili neprijatno iznenađeni drastičnim povećanjem mesečnih otplatnih rata usled promene deviznog kursa.

Evo kako izgledaju osnovni elementi pomenute analize Narodne banke Srbije. Pođimo od toga da se kamata na stambene kredite sastoji od dve osnovne komponente: (1) nominalne referentne (bezrizične) kamatne stope i (2) marže obračunate od strane banke za svakog pojedinca koji uzima stambeni kredit. Nominalna referentna (bezrizična) kamatna stopa – euribor u slučaju evro-indeksiranih kredita ili referentna kamatna stopa NBS u slučaju dinarskih kredita – sama zavisi od dve komponente: (1) očekivane inflacije i (2) očekivane realne bezrizične kamatne stope.

Koliko bi dakle mogla da iznosi prosečna kamatna stopa na evro-indeksirani stambeni kredit u narednih 20 godina? Targetirana inflacija u evrozoni je 2 procenta, a ukoliko optimistički pretpostavimo da kriza koja se dešava u perifernim zemljama evrozone – Grčkoj, Irskoj, Portugaliji i Španiji – neće značajnije uticati na promenu rizika evrozone, realna bezrizična kamatna stopa bi trebalo prosečno da bude na nivou od oko 2,5 procenta. To znači da bi prosečni euribor u narednih 20 godina mogao da iznosi oko 4,5 odsto. Naravno, u periodima krize, kada je ekonomski rast u evrozoni ispod prosečnog, i euribor će biti niži od 4,5 odsto (kao što je to slučaj sada), a u periodima kada ekonomije evrozone rastu iznad proseka i euribor će biti iznad 4,5 odsto. Da bi dobili prosečnu kamatu na evro-indeksirani stambeni kredit u narednih 20 godina, na euribor treba da dodamo i maržu banke, koja zavisi od rizika svakog pojedinca i recimo da ona iznosi 4,9 odsto, kako je to ograničeno u slučaju Vladinog programa subvencionisanih kredita u Srbiji.

Podsetimo da su trenutno marže na evro-indeksirane stambene kredite u Srbiji prilično visoke i da se u proseku kreću između 4 i 6 odsto, što je delimično posledica visoke izloženosti pojedinaca deviznom riziku, to jest visoke evroizacije. Da zaključimo, kada se bankarska marža doda na euribor, dobijamo prosečnu kamatu na evro-indeksirani stambeni kredit u narednih 20 godina od oko 9,4 odsto.

A kako bi to izgledalo u slučaju dinarskog stambenog kredita uzetog na 20 godina i vezanog za referentnu kamatnu stopu NBS ukoliko banke odluče da uvrste ove kredite u svoju ponudu? Najpre, inflacioni cilj Narodne banke za kraj 2012. godine je oko 4 odsto. Ukoliko pretpostavimo da se cilj neće dalje smanjivati sa približavanjem Srbije Evropskoj Uniji, što je vrlo oprezna i verovatno isuviše pesimistička pretpostavka, kolika bi onda bila prosečna referentna kamatna stopa NBS u narednih 20 godina?

S obzirom da je Srbija rizičnija zemlja od evrozone i realna bezrizična kamatna stopa u Srbiji treba da bude veća od one u evrozoni. Razlika između realnih kamatnih stopa Srbije i evrozone obično se izražava takozvanom premijom rizika. Ova premija trenutno iznosi oko 3,5 odsto, ali ako opet pesimistički pretpostavimo da će u narednih 10-tak godina Srbija dostići nivo rizičnosti koji danas ima, recimo, Hrvatska koja uskoro treba da uđe u Evropsku Uniju, onda se može očekivati da će u narednih 20 godina prosečna premija srpskog rizika biti oko 2 odsto.

Drugim rečima, realna kamatna stopa u Srbiji u narednih 20 godina bi mogla da bude 2 odsto veća nego u evrozoni. S obzirom da smo u evrozoni pretpostavili realnu kamatnu stopu od oko 2,5 odsto, to znači da bi u Srbiji ona mogla da iznosi oko 4,5 odsto. Kada saberemo ovu realnu očekivanu bezrizičnu kamatnu stopu sa prosečnom očekivanom inflacijom u Srbiji u narednih 20 godina, onda dobijamo da bi prosečna referentna kamatna stopa NBS u narednih 20 godina pesimistički mogla da iznosi oko 8,5 odsto (4 odsto inflacije i 4,5 odsto realne kamatne stope).

Na ovu prosečnu referentnu kamatnu stopu treba dodati maržu koju banke zaračunavaju svakom pojedincu. S obzirom da bi u slučaju dinarskog kredita pojedinac bio mnogo sigurniji platiša za banku jer ne preuzima devizni rizik, onda i marža treba da bude dosta niža nego u slučaju evro-indeksiranog kredita. Pretpostavimo pesimistički da je ona u slučaju dinarskog kredita 4 odsto, dakle samo nešto malo manja od 4,9 odsto koliko smo pretpostavili u slučaju evro-indeksiranog kredita. U tom slučaju prosečna stopa na dinarski stambeni kredit u narednih 20 godina iznosila bi oko 12,5 odsto (8,5 odsto referentna kamatna stopa i 4 odsto marža banke).

Analiza dakle pokazuje da razlika između prosečnih kamatnih stopa na dinarske i evro-indeksirane stambene kredite koji se uzimaju na period od 20 godina nije toliko velika kolikom se prikazuje trenutno u javnosti.

Tačno je da su trenutne razlike između referentne kamatne stope NBS i euribora prilično velike, ali se u narednom periodu verovatno može očekivati pad referentne kamatne stope NBS i rast euribora. Pri odlučivanju o uzimanju stambenog kredita pojedinci ne bi trebalo da se rukovode trenutnim kamatnim stopama, već prosečnim kamatnim stopama tokom celog perioda otplate kredita.

Pri tom, pojedinci bi trebalo da vode računa o usklađivanju valute svojih kreditnih obaveza sa valutom svojim prihoda, kako bi dugoročnije stabilizovali svoje finansije i izbegli valutne šokove. O tome bi trebalo da vode računa i banke kada procenjuju rizik svakog pojedinca i određuju marže na stambene kredite pojedinca.