Kirije u Evropi naglo rastu: Hrvatska i Rumunija prvaci po poskupljenju

U analizi koju je objavio Euronews istraženi su godišnji rast cena najma i specifični razlozi za takva kretanja u te dve zemlje. Cene najma u mnogim evropskim državama rastu brže od opšte stope inflacije.

Od drugog tromesečja 2025. do istog perioda 2026. godine, stvarni izdaci za najam stambenih nekretnina u Evropskoj uniji porasli su za tri odsto. Prema podacima Eurostata, godišnji rast kretao se od nula odsto u Finskoj do čak 43,5 odsto u Rumuniji. Hrvatska je odmah iza nje, sa rastom od 40,1 odsto.

U istom periodu ukupna inflacija u Rumuniji iznosila je 9,5 odsto, a u Hrvatskoj 4,8 odsto, što znači da su cene najma u obe zemlje realno porasle za više od 30 odsto. Treći najveći rast u EU zabeležila je Slovenija, od 10 odsto, odnosno nešto više od šest odsto nakon prilagođavanja za inflaciju.

"Javni stanovi za izdavanje čine zanemarljiv udeo ukupnog stambenog fonda"

Institucije koje dostavljaju podatke Eurostatu objasnile su za Euronews Business razloge za takva povećanja. Prema rumunskoj vladi, glavni uzrok je "povećanje administrativno utvrđenih cena najma", odnosno cena za stanove u vlasništvu države ili lokalnih samouprava. Međutim, dr Adrijana M. Soaita sa Univerziteta u Glazgovu sumnja u to objašnjenje.

"Javni stanovi za izdavanje čine zanemarljiv udeo ukupnog stambenog fonda", rekla je za Euronews. Napomenula je da su cene najma u takvim stanovima toliko niže od onih na privatnom tržištu da čak ni njihovo utrostručenje ne bi znatno uticalo na prosek.

"Ako i nakon prilagođavanja za inflaciju, primene metodologije Eurostata i uzimanja u obzir neformalnog sektora i dalje beležimo veliki rast cena najma, uzrok bi mogao biti dolazak novoizgrađenih ili potpuno renoviranih nekretnina na tržište", smatra Soaita.

Ogroman rast i u Turskoj

U Hrvatskoj je nagli rast cena najma, prema instituciji koja dostavlja podatke, "posledica odluke lokalnih vlasti u Zagrebu o povećanju cena najma u kategoriji socijalnog stanovanja". Profesor Gojko Bezovan sa Univerziteta u Zagrebu istakao je da je znatan deo hrvatskog stambenog fonda postao predmet finansijskih ulaganja. Ulaganje u stanove i nekretnine namenjene turizmu postalo je dominantan oblik štednje.

Zbog toga se veliki deo stanova u novogradnji ne kupuje radi stanovanja, već kao investicija, pa često ostaju prazni. Bezovan je naglasio da je Hrvatska od 2025. godine uvela porez na prazne stanove, nakon čega se tokom 2025. i 2026. znatno povećao broj ugovora o najmu prijavljenih Poreskoj upravi.

"Zbog toga je na tržište najma u većim gradovima ušao veći broj kvalitetnijih stambenih jedinica, sa cenama najma koje znatno premašuju prosek", rekao je za Euronews Business. Kada se u analizu uključe zemlje kandidatkinje za članstvo u EU i države EFTA-e, najveći rast cena najma beleži Turska, gde je godišnji porast iznosio 49,6 odsto.

Kakva je situacija u drugim zemljama?

Za razliku od Rumunije i Hrvatske, u Turskoj nije došlo do naglog skoka, već su cene rasle postepeno. Uz inflaciju koja je premašivala 30 odsto, realni rast cena najma bio je manji nego u Rumuniji i Hrvatskoj. Dvocifren rast zabeležen je i u Srbiji, gde su cene najma porasle za 12,5 odsto.

Rast veći od pet odsto zabeležen je i u Bugarskoj (9,9 odsto), Severnoj Makedoniji (9,2 odsto), Islandu (8,6 odsto), Grčkoj (7,5 odsto), Češkoj (6,2 odsto), Albaniji (6 odsto), Slovačkoj (5,3 odsto), Litvaniji (5,3 odsto) i Portugalu (5,2 odsto).

Među četiri najveće privrede Evropske unije, jedino je Italija, sa rastom od 3,5 odsto, bila iznad proseka EU. U Španiji je rast iznosio 2,5 odsto, u Nemačkoj 2,1 odsto, a u Francuskoj 1,6 odsto. U te tri zemlje, kao i u Belgiji, Estoniji, Finskoj i Luksemburgu, cene najma nisu realno porasle kada se uzme u obzir inflacija.

"Velika konkurencija za ograničen broj stanova za izdavanje u evropskim gradovima podstiče snažan rast cena"

Ema Roser, direktorka istraživanja stambenog tržišta u kompaniji JLL, istakla je da ukupni podaci Eurostata ne pokazuju izrazito velika povećanja. Ipak, čini se da rast cena najma kod novih ugovora i dalje ostaje visok i ubrzava se, što bi moglo da ukazuje na buduće probleme.

"Velika konkurencija za ograničen broj stanova za izdavanje u evropskim gradovima podstiče snažan rast cena kod novih ugovora o najmu", izjavila je za Euronews Business. Dodala je da je neravnoteža između ponude i potražnje prisutna širom Evrope.

"Vlasnici sve češće posmatraju stanovanje kao finansijsku imovinu"

Dr Nóra Teller, istraživačica sa Instituta za metropolitanska istraživanja u Budimpešti, rekla je da rast cena najma podstiču ekonomski i demografski faktori, ali i ograničenja na strani ponude. "Dug period niskih kamatnih stopa sve do pre nekoliko godina podsticao je zaduživanje radi kupovine nekretnina.

Međutim, 2022. godine troškovi zaduživanja naglo su porasli, što je mnoge koji su prvi put planirali da kupe nekretninu usmerilo ka privatnom tržištu najma", kazala je. Istakla je i da finansijalizacija stambenog tržišta podstiče rast cena, jer institucionalni investitori i drugi vlasnici sve češće posmatraju stanovanje kao finansijsku imovinu, a ne kao društveno dobro.