Rušenje mita o “bacanju novca”: Zašto najam a ne kupovina

Odmah se susrećemo s nekim mitovima – prvi od njih je onaj koji kazuje da je bolje otplaćivati ratu stambenog kredita nego mesečni najam stanodavcu. Iza ove tvrdnje stoji racionalizacija da će se kredit jednom isplatiti, nakon čega će stan napokon biti vaš, dok plaćanjem mesečnog najma “bacate” novac jer nekretnina ostaje u rukama najmodavca, a vi nakon tih svih godina plaćanja rente nećete imati ništa.

Ovo su samo mitovi. U stvarnosti, za veliku većinu prosečnih ljudi danas, daleko je pametnije iznajmljivati životni prostor nego ga posedovati. Ali, mitovi su snažni, a izjave poput ovih: “Dosta mi je bacanja novca na stanarinu”, “Kupovina je uvek bolja od iznajmljivanja” ili “Vaš dom je najveća investicija” – i dalje snažno cirkuliraju, a pogrešne su.

Naime, kada kupite stan, očekujete da će biti vaš kroz 15 do 30 godina, zavisno od trajanja vašeg stambenog kredita. Kao prvo, platićete ga na kraju mnogo više nego što on vredi jer banka će na vašoj želji da posedujete svoj stan jako dobro profitirati – svakog meseca zapravo.

Ulazak u stambeni kredit s bankom može se završiti loše po vas

Ako pak posedujete dovoljno novca da gotovinom kupite stan, to je donekle druga priča, ali opet bi – naročito u ovim vremenima – bilo pametnije da stan iznajmite, a taj novac upregnete da radi nekako za vas. Vaša nekretnina ne samo da neće raditi za vas nego će, kako ćemo uskoro i saznati, raditi protiv vas.

Vratimo se na češću metodu kupovine stana, putem bankovnog kredita. Postoji velik broj razloga zašto ne želite biti u ovoj meri vezani za obaveze prema bilo kojoj banci. Kao prvo, 15 do 30 godina je popriličan period, a vi kupujete stan pod pretpostavkom da će svet i finansijsko tržište egzistirati u status quo stanju, koje je trenutno loše samo po sebi. Velika je verovatnost da neće, a fluktuacije mogu vlasnicima stambenih kredita u kratkom periodu život pretvoriti u pakao (slučaj sa švajcarskim francima).

Ali, zanemarimo ova upozorenja i krenimo od pretpostavke da živimo u izuzetno stabilnom sistemu koji će potrajati još decenijama – kupovina stana se opet ne isplati, a evo i razloga zašto.

Brojni troškovi koje kao vlasnik imate, a kao podstanar nemate

Nakon kupovine stana imaćete brojne druge troškove koje kao podstanar ne biste imali:

– održavanje stana

– popravke

– renoviranje

– porez na nekretnine

– osiguranje

– plaćanje komunalnih usluga (kanalizacije, smeće…)

– razni drugi troškovi

Možda ne idete za tim, ali ako sve stavite na papir, svi ovi troškovi zajedno, plus otplaćivanje kredita, mogu iznositi isto ako ne i više od mesečne rente. Dakle, tu pada prvi mit – onaj o tome kako je “jeftinije” uzeti stan na kredit nego plaćati mesečnu stanarinu.

Deo tih troškova – plaćanje kredita – nestaće nakon 15 do 30 godina, ali svi ostali troškovi će vam ostati. Zvuči grubo, ali ti troškovi će biti s vama dok ste živi.

Kada se ipak isplati kupiti

Svakako, sada se postavlja pitanje, koje troškove biste radije plaćali? Fiksne mesečne najmodavcu ili sve ove ostale sami?

Postoji još niz razloga zašto je bolje iznajmiti stan, mada ovde valja istaći kako će na to veliki uticaj imati lokacija. Naime, ako vam zaista treba samo stan određene veličine i sasvim vam je nebitno gde živite, onda vam se možda ipak više isplatiti kupiti ga. Ali, to pravilo će vredeti za neke manje atraktivne sredine – ako planirate kupiti pak stan u Zagrebu, barem u tramvajskoj zoni, to možda nije najbolja ideja.

Može li nam matematika pomoći? Može, postoji jedna jednostavna formula kojom možete izračunati isplati li vam se kupovina stana, a ide ovako:

Cena stana: 100.000 €

Mesečna renta takvog stana: 300 € mesečno odnosno 3.600 € godišnje

Odnos cene i rente (C/R): 100.000 € / 3.600 € = 27,8

Šta ove brojke znače? Otprilike ovo:

– Ako je C/R veći od 20: pripazite pre nego što kupite ovaj stan

– Ako je C/R veći od 25: ne kupujte ovu nekretninu osim ako nemate jako dobar razlog

– Ako je C/R iznad 30: ni slučajno ne kupujte ovu nekretninu

“Imam dobra primanja, mogu sebi priuštiti ratu kredita za stan”

Vratimo se na debatu iznajmiti ili kupiti. Koliko ste sigurni u svoja primanja? Ako ste freelancer, mali preduzetnik ili radite u nestabilnoj firmi, verovatno ne previše. Što ako vam se primanja smanje i više ne možete plaćati? Ako ste podstanar idete u jeftiniji stan, ali ako ste u stanu za koji otplaćujete kredit, možete se naći u gadnim problemima. Napomena: banke su nemilosrdne, ako vam uzmu nekretnine to ne znači da neće doći po još i pretvoriti vas u svog finansijskog roba.

Foto: Thinkstock

Nadalje, ako vam primanja i jesu adekvatna i relativno sigurna, situacija je po vas i dalje loša ako pritom živite “od prvog do prvog”. Naime, rata kredita mogla bi porasti ako banke upadnu u neku novu krizu, a tada će odjednom stan u kojem živite, koji ste već deklarisali kao svoj, postati iznad vaših mogućnosti.

Dakle, ako baš želite svoj stan, budite sigurni da ga možete priuštiti. Uzimanje stana na kredit nipošto ne bi smeo biti rezultat nekakvog hira, pritiska okoline, lične taštine ili nečeg drugog.

Eventualna prodaja nekretnine – stres kao nijedan drugi

Postoji još jedan problem s kupovinom stana ili neke druge nekretnine. Jednog dana možda je poželite prodati, a to je jedan vrlo neugodan proces – naime, prema nekim anketama prodaja nekretnine stresniji je proces od bankrota, razvoda braka i gubitka voljene osobe. Vaša nekretnina može biti na tržištu nedjeljama, ponekad i mesecima. Mnogi prodavci biće prisiljeni sniziti cijenu, najmanje jednom, što je dodatni izvor stresa i frustracija.

U poređenju, promena mesta stanovanja ako ste podstanar daleko je manje stresna.

Za kraj valja spomenuti još jednu vrlo važnu karakteristiku – fleksibilnost i mobilnost. Kao podstanar bićete daleko mobilniji i lakše ćete se preseliti ako pronađete bolju poslovnu ponudu.

Možda kod nas još postoji stigma oko podstanarstva jer su za vreme socijalizma mnogi imali svoje nekretnine, često zahvaljujući državi. No, vremena su se od onda drastično promenila. Nešto što je do juče bila sigurnost danas može postati veliko breme.

Mnogi ljudi koji znaju upravljati svojim novcem biraju podstanarstvo umesto kupovine nekretnine jer kupovinom nekretnine svoj novac vežete uz jedno mesto, a tržište je retko povoljno za prodaju nekretnina.

Dakako, ako tražite univerzalne odgovore, nećete ih pronaći nigde jer sve zavisi od osobe do osobe i od brojnih faktora. Iako sve veći broj stručnjaka zagovara snalaženje u fleksibilnom svetu, a fiksna primarna nekretnina oduzima puno od te fleksibilnosti, ima još i dosta onih, kao što je poznati autor na tu temu, David Bach, koji i dalje tvrdi kako je vlasništvo nad nekretninom najbolji put.