Šta kada stanodavac "preko noći" podigne kiriju?

Pojedini stanodavci su preko noći drastično podizali cene rentiranja i čak ucenjivali podstanare izbacivanjem iz stanova. Sagovornici &quot;4 zida&quot; kažu da je potpisivanje ugovora o zakupu zato važno, jer &scaron;titi podstanara od ove i od drugih potencijalnih neprijatnosti i napominju da se on čak ne mora ni overiti kod javnog beležnika.Prosečne cene izdavanja stanova u Beogradu se kreću od oko 300 evra za garsonjeru, jednosoban stan u Beogradu danas se može iznajmiti u proseku za 390 evra, dok dvosoban stan oko 680 evra. U Novom Sadu je prosečno ogla&scaron;ena cena kirije na &quot;4 zida&quot; za garsonjeru oko 277 evra, za jednosoban stan oko 312 evra, a za dvosoban ko&scaron;ta oko 460 evra. Po beogradskim cenama garsonjere, u Ni&scaron;u se može iznajmiti dvosoban stan, čiji je zakup oko 320 evra, dok je rentiranje manjih stanova u proseku od 220 do 250 evra. Vreme trajanja zakupa kao obavezna stavka ugovoraAdvokat Brane Krunić za &quot;4 zida&quot; navodi da odredbe Zakona o obligacionim odnosima od člana 567 do 585 reguli&scaron;u pravnu materiju zakupa, uz obaveze i prava zakupodavca i zakupca, dok član 70 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada propisuje da se ugovor o zakupu stana zaključuje u pisanoj formi.&quot;Ugovor o zakupu, čini pravni akt na osnovu kojeg se vlasnik nekretnine obavezuje da će nepokretnost izdati podstanaru na kori&scaron;ćenje, u zamenu za određenu novčanu naknadu, na određeni vremenski period. Ukoliko je potpisan ugovor, male su &scaron;anse da se na bilo koji nepredviđeni način pojave promene u pravima i obavezama. Sve &scaron;to je definisano ugovorom, čini volju ugovornih strana, ali i jasne smernice njihovog pona&scaron;anja, prava i obaveza, te zapravo to čini najjače sredstvo pravne za&scaron;tite&quot;, navodi advokat Brane Krunić.Dodaje da u ugovoru o zakupu, između ostalog, treba da bude definisano i vreme trajanja zakupa, tako da je povećanje mesečne zakupnine moguće tek kada taj rok istekne. U suprotnom smatra se da je zakup zaključen na neodređeno vreme, a u tom slučaju stranke imaju pravo da raskinu potpisani ugovor u otkaznom roku, koji je opet definisan ugovorom. Advokat ističe da je karakteristika ugovora između stanodavca i podstanara da on &scaron;titi obe strane.Shutterstock/andriano.cz&quot;Ako podstanar u jednom trenutku prestane da plaća kiriju, stanodavac može da raskine ugovor. Međutim, on je pre toga dužan da opomene podstanara, pa tek ako ne plati kiriju ni nakon 15 dana, sledi raskid ugovora. S druge strane, ako je ugovor potpisan na godinu dana, stanodavac ne može pre toga da poveća kiriju, &scaron;to &scaron;titi zakupca. Ako pre useljenja nije potpisan ugovor, stanodavac može da zatraži povećanje kirije, a ugovor o zakupu čije trajanje nije određeno niti se može odrediti iz okolnosti ili mesnih običaja prestaje otkazom koji svaka strana može dati drugoj, po&scaron;tujući određeni otkazni rok&quot;, obja&scaron;njava avdokat.Ukoliko dužina otkaznog roka nije određena ugovorom ili zakonom ili mesnim običajima, ona iznosi osam dana, s tim da otkaz ne može biti dat u nevreme, kao &scaron;to su vanredne okolnosti poput rata, zemljotresa i sl.&quot;Dakle, u tom slučaju &ndash; podstanar ima pravo na za&scaron;titu, ali je te&scaron;ko dokazivo na &scaron;ta su se stranke dogovorile oko samog zakupa. Iseljenje iz stana je moguće samo na pravni i zakonit način, ali svakako ne silom ili pretnjom&quot;, ističe Brane Krunić.Advokat napominje da je krajnje re&scaron;enje pravna pomoć i da obe strane koje su potpisale ugovor mogu da angažuju advokata i pravdu zatraže na sudu.Mirjana Todorović iz agencije &quot;Europolis nekretnine&quot; kaže da se trži&scaron;na praksa menja i da sve vi&scaron;e stanodavaca insistira na potpisivanju ugovora, ali da i dalje postoji veliki broj stanova koji se izdaju bez formalnog ugovora.&quot;Pre deset godina ugovori su bili ređi, jer su mnogi vlasnici izbegavali plaćanje poreza. Danas je situacija drugačija &ndash; s obzirom na digitalizaciju i bolju poresku kontrolu, vlasnici sve če&scaron;će traže ugovor kako bi imali pravnu sigurnost. Stranci i firme koje iznajmljuju stanove gotovo uvek insistiraju na ugovoru. Studenti i mladi če&scaron;će ulaze u neformalne aranžmane, ali je rast svesti o pravima zakupaca doveo do toga da i oni sve vi&scaron;e traže ugovore&quot;, navodi Todorović. Uplatnice i SMS poruke dokaz usmenog ugovoraAdvokat ističe da u praksi problem nastaje kada ne postoji potpisan ugovor o zakupu ili drugi pisani trag o međusobnom dogovoru, već su se stranke o svim elementima usmeno sporazumele.Shutterstock/AntonGrachev&quot;Ako jedna od strana ne ispuni svoju obavezu, teže je dokazati odredbe ugovora ukoliko on zapravo nije potpisan &ndash; koliko je tačno bila visina zakupnine, koliko je trajanje ugovora, u kakvom je stanju nekretnina izdata - prazna ili opremljena sa svim stvarima, tehnikom&ldquo;, navodi Krunić.I Mirjana Todorović kaže da je bez ugovora zakupcu u praksi mnogo teže da ostvari svoja prava. Mogu pomoći dokazi o plaćanju računa, ako podstanar može da dokaže da je plaćao kiriju, a ako postoje uplatnice, elektronski transferi, SMS ili komunikacija na Vajberu, može se smatrati da postoji usmeni ugovor.&quot;Čak i ako nema ugovora, stanodavac ne sme da izbacuje podstanara silom, promenom brava ili izbacivanjem stvari. Sudski postupak je jedini legalan način iseljenja, &scaron;to je veći problem za zakupodavca u slučaju da stanar ne plaća kiriju ili pravi probleme. Ako nema ugovora, zakupac je u goroj poziciji kada je u pitanju povrat depozita, jer te&scaron;ko može da dokaže dogovorene uslove&ldquo;, obja&scaron;njava Mirjana Todorović. Nekad je selidba jedino re&scaron;enjePodstanar, u slučaju da ne želi da pristane na povećanje kirije, nema mnogo izbora. Mirjana Todorović kaže da je promena stana najče&scaron;ći oblik &quot;pobune&quot; protiv visoke rente, ali ukazuje da postoje i druge opcije.&quot;Ako je zakupac pouzdan, plaća na vreme i ne pravi probleme, može poku&scaron;ati da pregovara sa stanodavcem. Ponekad je vlasniku važnije da zadrži sigurnog stanara nego da rizikuje period praznog stana. Ako postoji ugovor i u njemu nije definisana mogućnost povećanja kirije, stanodavac ne može jednostrano podići cenu tokom trajanja ugovora. Međutim, u praksi, ako zakupac ne može da prihvati novo povećanje, najče&scaron;će re&scaron;enje je selidba&ldquo;, obja&scaron;njava Mirjana Todorović.

Šta kada stanodavac "preko noći" podigne kiriju?

7 Komentari