Kupoprodaja nepokretnosti, drugi deo

U pitanju je porez na kapitalnu dobit lica koje je nasledilo nepokretnost - stan i taj stan prodaje. Da li sam u pravu kada mislim da ta osoba ne placa kapitalnu dobit kada postane vlasnik stana po osnovu nasledja, ali ga placa ako taj nasledjeni stan proda trecem licu. I da li je tada osnovica za kapitalnu dobit cena po kojoj se stan prodaje? Da li neko ima iskustva ili moze da mi potvrdi ovo sto sam napisala, odnosno kako ide sa kapitalnim dobitkom ako se prodaje nasledjeni stan?

Postovani,

Kucu smo zidali 1962 godine u Zarkovu, u delu za individualnu gradnju, ali je nismo uknjizili. Kuca se vodi na mog pokojnog oca koji je preminuo 1998 godine. Na ostavinskoj raspravi smo celokupnu imovinu preneli na majku, ali pomenutu kucu nismo mogli, jer nismo imali vlasnicki list. Sada mi je i majka preminula, pa pretpostavljam da ce biti isti problem. Od papira sam pronasla overen plan kuce, dozvolu za gradnju i kopiju plana iz katastra. Molim Vas za odgovor na sledeca pitanja.:
1. Sta je sve potrebno za uknjizbu, koliko traje procedura i koliko nam je novcanih sredstava potrebno?
2. Da li uknjizbu da radimo pre ostavinske rasprave i da li uknjizba mora biti na pokojnog oca posto se kuca vodi na njega, i da li uopste imamo pravo na to ( da lu nam je potrebno neko ovlascenje-dozvola)?
3. Sta je potrebno za ostavinsku raspravu? Da li je dovoljan neki dokument koji se dobije pre uknjizbe, kao npr. upotrebna dozvola?

Sa postovanjem,

Katarina Simonovic

Pitanje:
Sta se desava sa kupovinom stana iz otkupa tj. u resenju o koriscenju (dodeli) stana nije navedena supruga a stan je otkupljen u braku. Da li je sada, prilikom prodaje stana, potrebna saglasnost supruge?
hvala

@jelena: nisam pravnik ali mislim da je potrebna jer je stan otkupljen tokom trajanja bracne zajednice pa bi tako taj stan trebao da predstavlja zajednicku svojinu. U zakonu se ne navodi eksplicitno u kojoj formi se daje saglasnost sto znaci da moze biti i pismena i usmena (pa cak i precutna) ali kada se kupuje takav stan obavezno treba traziti pismenu saglasnost da bi se kasnije izbegli problemi tipa da jedan bracni drug ospori tu prodaju (kao nije dao saglasnost) i time pokrene postupak nistenja ili zatrazi naknadu za deo koji se odnosi na njegov deo. Ia ovoga dalje proizilazi da jedan bracni drug ne moze bez saglasnosti drugog bracnog druga prodati stan jer u tom slucaju ugovor nije valjan i moze se ponistiti. Naravno, s obzirom da nisam pravnik sve ovo sa rezervom. Najbolje je probati recimo na ovoj adresi, pronaci Zakon o bracnim odnosima ili tako nekako pa videti (od clana 320 ako se ne varam).
http://www.prvisud.com/zakoni/default.asp?grupa=z

Thanks,
Jegulja!

Ne postoji PTT već telefonski priključak. Za promenu imena pretplatnika ne treba ići u poštu, već u korisnički servis Telekoma Srbija. Ne zaboravite ni da prenesete priključak za kablovsku TV, ako ga ima u stanu.

Preporucujem Vam da posetite sajt www.rgz.sr.gov.yu i na stranici hipoteke (sevis koji se zove CEH) pregledajte bazu hipoteka. Za sada je ta centralna evidencija hipoteka u izradi, ali naviknite se - to je zvanicna evidencija nadleznog drzavnog organa.

Po zakonu kupac ne placa porez na promet apsolutnih prava ! To je obaveza prodavca. Ali se moze i drugacije dogovoriti i tako napisati u ugovoru.

Zanima me da li treba da sam izvrsim uknjizenje ili je tacna glasina da je drzava duzna da to uradi ove godine. Postoji li mogucnost da imam probleme sa nekretninom ako nemam tapiju ili uknjizbu a imam kupoprodajni ugovor.

Da li se plaća porez na prenos apsolutnih prava kod kupovine novog stana?
Stan nije kupljen od investitora već od firme koja je sufinansijer (ima ugovor sa investitorom po kome će izgraditi stanove i investitoru nadoknaditi drugačije ustupanje gradnje na njegovom posedu)?
Dakle sve dozvole glase na investitora a ugovor o kupovini stana zaključen sa firmom koja je sufinansijer (i izvođač).
U ugovoru o kupoprodaji se ne pominje ništa o prenosu apsolutnih prava već postoji stav da je prodavac uračunao u cenu PDV i ostale troškove gradnje.
Kako inače proveriti da li su plaćeni svi troškovi priključaka zgrade, pošto ništa od računa ne stiže na ime stanara već samo voda stiže na ime investitora (industrijska)?
Hvala.

PITANJE U VEZI SA PLACANJEM PDV NA NOVE STANOVE!!!
Postovani,
Interesuje me da li je pri kupovini novoizgradjenog stana (cija je gradnja krenula po “gradjevinskoj dozvoli” nakon 1. januara 2005. godine i uvodjenja PDV-a) neophodno platiti PDV u iznosu od 8% od ugovorene kupoprodajne cene u momentu zakljucenja ugovora o kupoprodaji?
Da le je moguce traziti od prodavca fiskalni isecak za kupljeni stan koji glasi na ugovorenu i ISPLACENU kupoprodajnu cenu?
Kome se obratiti u slucaju ne dobijanja fiskalnog racuna za kupljeni stan?

OBJASNJENJE:
Prilikom kupovine novoizgradjenih stanova koji su zidani pre 1. januara 2005. godine i uvodjenja PDV-a bilo je neophodno platiti porez na prenos apsolutnih prava u iznosu od 5% od ugovorene kupoprodajne cene. Sama tehnika placanja ovog poreza bila je takva da ugovorena cena makar generalno korespondira sa tablicama poreske uprave koja je nadlezna za donosenje resenja o utvrdjivanju poreza na prenos apsolutnih prava. Ovo znaci da su ugovaraci mogli da ugovore kupoprodajnu cenu drugaciju (obicno nizu) od stvarno isplacene ali svakako pribliznu onoj koja je prihvatljiva za poresku upravu.
U konkretnom slucaju zanima me da li je samo placanje PDV-a takvo da je taj porez neophodno platiti odmah nakon isplate ugovorene kupoprodajne cene ili poreska uprava naknadno (sa odgovarajucim vremenskim) razmakom donosi resenje kojim razrezuje PDV za predmetni stan? Znaci prilikom dobijanja novca odmah se placa PDV poreskoj upravi ili je prodavac taj koji odlucuje koji ce iznos prijaviti poreskoj upravi na ime PDV-a? Ovo sve iz razloga sto ako se PDV placa odmah nakon ispate kupoprodajne cene, kupac je ovlascen da zahteva izdavanje fiskalnog racuna? Na taj nacin kupac vrsi pritisak na prodavca da “prijavi” zaista dobijenu i ugovorenu kupoprodajnu cenu za predmetni stan i na taj nacin prevenira utaju poreza od strane prodavca. U pomenutom slucaju gubitnici su kupac i drzava (poreska uprava) a dobitnik je prodavac koji se licno bogati. Teorijski razradjen primer kaze da je moguce ugovoriti kupoprodajnu cenu od 30 000 evra u dinarskoj protivrednosti a u ugovoru o kupoprodaji precizirati da je cena nesto niza (npr. 25 000 evra u dinarskoj protivvrednosti). U slucaju kada kupac nije dobio fiskalni racun jasno je da ce ugovor koji je punovazan (zakljucen i overen pred sudom opste nadleznosti) biti jedina isprava i kriterijum uz gorepomenute tablice poreske uprave za odredjivanje iznosa PDV-a bez obzira da li se isti placa nakon donosenja svakog pojedinacnog resenja (za svaki prodati stan) ili na kraju svake kalendarske godine.
Postovani,
Ovo su samo neke od dilema koje imam u vezi sa aktuelnim desavanjima na srpskom trzistu nekretnina. Kako postoje razlicita (citaj nekorektna i nestrucna tumacenja i ponasanja razlicitih subjekata involviranih u ovaj proces), zamolio bih Vas za ekspertizu ciju bi validnost bilo tesko osporiti.
Unapred zahvalan,
Dejan.
p.s. Napominjem da sam se pre nekih 2 meseca obracao g. Timofejevu ali nikada nisam dobio cak ni potvrdu o prijemu mojih 20-ak emailova a kamoli neki vremenski okvir u kojem bi ovakav zahtev bio servisiran.

Thanks,
Jegulja!

U pitanju je porez na kapitalnu dobit lica koje je nasledilo nepokretnost - stan i taj stan prodaje. Da li sam u pravu kada mislim da ta osoba ne placa kapitalnu dobit kada postane vlasnik stana po osnovu nasledja, ali ga placa ako taj nasledjeni stan proda trecem licu. I da li je tada osnovica za kapitalnu dobit cena po kojoj se stan prodaje? Da li neko ima iskustva ili moze da mi potvrdi ovo sto sam napisala, odnosno kako ide sa kapitalnim dobitkom ako se prodaje nasledjeni stan?

Pitanje:
Sta se desava sa kupovinom stana iz otkupa tj. u resenju o koriscenju (dodeli) stana nije navedena supruga a stan je otkupljen u braku. Da li je sada, prilikom prodaje stana, potrebna saglasnost supruge?
hvala

@jelena: nisam pravnik ali mislim da je potrebna jer je stan otkupljen tokom trajanja bracne zajednice pa bi tako taj stan trebao da predstavlja zajednicku svojinu. U zakonu se ne navodi eksplicitno u kojoj formi se daje saglasnost sto znaci da moze biti i pismena i usmena (pa cak i precutna) ali kada se kupuje takav stan obavezno treba traziti pismenu saglasnost da bi se kasnije izbegli problemi tipa da jedan bracni drug ospori tu prodaju (kao nije dao saglasnost) i time pokrene postupak nistenja ili zatrazi naknadu za deo koji se odnosi na njegov deo. Ia ovoga dalje proizilazi da jedan bracni drug ne moze bez saglasnosti drugog bracnog druga prodati stan jer u tom slucaju ugovor nije valjan i moze se ponistiti. Naravno, s obzirom da nisam pravnik sve ovo sa rezervom. Najbolje je probati recimo na ovoj adresi, pronaci Zakon o bracnim odnosima ili tako nekako pa videti (od clana 320 ako se ne varam).
http://www.prvisud.com/zakoni/default.asp?grupa=z

Ne postoji PTT već telefonski priključak. Za promenu imena pretplatnika ne treba ići u poštu, već u korisnički servis Telekoma Srbija. Ne zaboravite ni da prenesete priključak za kablovsku TV, ako ga ima u stanu.

Preporucujem Vam da posetite sajt www.rgz.sr.gov.yu i na stranici hipoteke (sevis koji se zove CEH) pregledajte bazu hipoteka. Za sada je ta centralna evidencija hipoteka u izradi, ali naviknite se - to je zvanicna evidencija nadleznog drzavnog organa.

Po zakonu kupac ne placa porez na promet apsolutnih prava ! To je obaveza prodavca. Ali se moze i drugacije dogovoriti i tako napisati u ugovoru.

Zanima me da li treba da sam izvrsim uknjizenje ili je tacna glasina da je drzava duzna da to uradi ove godine. Postoji li mogucnost da imam probleme sa nekretninom ako nemam tapiju ili uknjizbu a imam kupoprodajni ugovor.

Da li se plaća porez na prenos apsolutnih prava kod kupovine novog stana?
Stan nije kupljen od investitora već od firme koja je sufinansijer (ima ugovor sa investitorom po kome će izgraditi stanove i investitoru nadoknaditi drugačije ustupanje gradnje na njegovom posedu)?
Dakle sve dozvole glase na investitora a ugovor o kupovini stana zaključen sa firmom koja je sufinansijer (i izvođač).
U ugovoru o kupoprodaji se ne pominje ništa o prenosu apsolutnih prava već postoji stav da je prodavac uračunao u cenu PDV i ostale troškove gradnje.
Kako inače proveriti da li su plaćeni svi troškovi priključaka zgrade, pošto ništa od računa ne stiže na ime stanara već samo voda stiže na ime investitora (industrijska)?
Hvala.

PITANJE U VEZI SA PLACANJEM PDV NA NOVE STANOVE!!!
Postovani,
Interesuje me da li je pri kupovini novoizgradjenog stana (cija je gradnja krenula po “gradjevinskoj dozvoli” nakon 1. januara 2005. godine i uvodjenja PDV-a) neophodno platiti PDV u iznosu od 8% od ugovorene kupoprodajne cene u momentu zakljucenja ugovora o kupoprodaji?
Da le je moguce traziti od prodavca fiskalni isecak za kupljeni stan koji glasi na ugovorenu i ISPLACENU kupoprodajnu cenu?
Kome se obratiti u slucaju ne dobijanja fiskalnog racuna za kupljeni stan?

OBJASNJENJE:
Prilikom kupovine novoizgradjenih stanova koji su zidani pre 1. januara 2005. godine i uvodjenja PDV-a bilo je neophodno platiti porez na prenos apsolutnih prava u iznosu od 5% od ugovorene kupoprodajne cene. Sama tehnika placanja ovog poreza bila je takva da ugovorena cena makar generalno korespondira sa tablicama poreske uprave koja je nadlezna za donosenje resenja o utvrdjivanju poreza na prenos apsolutnih prava. Ovo znaci da su ugovaraci mogli da ugovore kupoprodajnu cenu drugaciju (obicno nizu) od stvarno isplacene ali svakako pribliznu onoj koja je prihvatljiva za poresku upravu.
U konkretnom slucaju zanima me da li je samo placanje PDV-a takvo da je taj porez neophodno platiti odmah nakon isplate ugovorene kupoprodajne cene ili poreska uprava naknadno (sa odgovarajucim vremenskim) razmakom donosi resenje kojim razrezuje PDV za predmetni stan? Znaci prilikom dobijanja novca odmah se placa PDV poreskoj upravi ili je prodavac taj koji odlucuje koji ce iznos prijaviti poreskoj upravi na ime PDV-a? Ovo sve iz razloga sto ako se PDV placa odmah nakon ispate kupoprodajne cene, kupac je ovlascen da zahteva izdavanje fiskalnog racuna? Na taj nacin kupac vrsi pritisak na prodavca da “prijavi” zaista dobijenu i ugovorenu kupoprodajnu cenu za predmetni stan i na taj nacin prevenira utaju poreza od strane prodavca. U pomenutom slucaju gubitnici su kupac i drzava (poreska uprava) a dobitnik je prodavac koji se licno bogati. Teorijski razradjen primer kaze da je moguce ugovoriti kupoprodajnu cenu od 30 000 evra u dinarskoj protivrednosti a u ugovoru o kupoprodaji precizirati da je cena nesto niza (npr. 25 000 evra u dinarskoj protivvrednosti). U slucaju kada kupac nije dobio fiskalni racun jasno je da ce ugovor koji je punovazan (zakljucen i overen pred sudom opste nadleznosti) biti jedina isprava i kriterijum uz gorepomenute tablice poreske uprave za odredjivanje iznosa PDV-a bez obzira da li se isti placa nakon donosenja svakog pojedinacnog resenja (za svaki prodati stan) ili na kraju svake kalendarske godine.
Postovani,
Ovo su samo neke od dilema koje imam u vezi sa aktuelnim desavanjima na srpskom trzistu nekretnina. Kako postoje razlicita (citaj nekorektna i nestrucna tumacenja i ponasanja razlicitih subjekata involviranih u ovaj proces), zamolio bih Vas za ekspertizu ciju bi validnost bilo tesko osporiti.
Unapred zahvalan,
Dejan.
p.s. Napominjem da sam se pre nekih 2 meseca obracao g. Timofejevu ali nikada nisam dobio cak ni potvrdu o prijemu mojih 20-ak emailova a kamoli neki vremenski okvir u kojem bi ovakav zahtev bio servisiran.

Postovani,

Kucu smo zidali 1962 godine u Zarkovu, u delu za individualnu gradnju, ali je nismo uknjizili. Kuca se vodi na mog pokojnog oca koji je preminuo 1998 godine. Na ostavinskoj raspravi smo celokupnu imovinu preneli na majku, ali pomenutu kucu nismo mogli, jer nismo imali vlasnicki list. Sada mi je i majka preminula, pa pretpostavljam da ce biti isti problem. Od papira sam pronasla overen plan kuce, dozvolu za gradnju i kopiju plana iz katastra. Molim Vas za odgovor na sledeca pitanja.:
1. Sta je sve potrebno za uknjizbu, koliko traje procedura i koliko nam je novcanih sredstava potrebno?
2. Da li uknjizbu da radimo pre ostavinske rasprave i da li uknjizba mora biti na pokojnog oca posto se kuca vodi na njega, i da li uopste imamo pravo na to ( da lu nam je potrebno neko ovlascenje-dozvola)?
3. Sta je potrebno za ostavinsku raspravu? Da li je dovoljan neki dokument koji se dobije pre uknjizbe, kao npr. upotrebna dozvola?

Sa postovanjem,

Katarina Simonovic