Rado idu u podstanare, a najrazvijeniji u Evropi - zašto?

Za razliku od zemalja visokog vlasništva poput Španije, Irske i SAD-a, Nemačka ne dopušta da se troškovi hipoteka i kamate odbijaju od poreza. Bez tog odbitka, prednosti posedovanja i iznajmljivanja su uravnotežene.

Izvor: Slobodna Dalmacija
Podeli
Foto: Gettyimages
Foto: Gettyimages

Većina Nemaca ne kupuju svoje domove, oni ih unajmljuju. Iako standard mnogima dopušta da bez velikih problema priušte kuću ili stan, stopa vlasništva nad stambenim nekretninama u ovoj zemlji je među najnižima u razvijenom svetu, a skoro su poslednji u Evropi, odmah do Švajcarske gde je procenat onih koji unajmljuju čak i viši prema uporednim podacima iz 2004. godine, kada je OECD poslednji put ažurirao podatke. (Svežija poređenja je teško pronaći, jer neke zemlje objavljuju stope svakih desetak godina.)

Neupitno je, međutim, da je nemačka stopa vlasništva i dalje vrlo niska, u 2014. godini iznosila je tek 43 odsto. To se može činiti čudno jer je uvreženo da kućevlasništvo predstavlja ključni točkić svake zdrave ekonomije. Moćna, razvijena Nemačka pokazuje da to ne mora biti tako.

U Španiji, da ne spominjemo drastične istočnoevropske primere, oko 80 odsto ljudi živi u vlastitim domovima. Ali je u isto vreme stopa nezaposlenosti skoro 27 odsto, zahvaljujući najpre prasak nekretninskog mehura. Samo 43 procenta stanovnika poseduje stan ili kuću u Nemačkoj, ali je nezaposlenost tamo 5,2 odsto.

Naravno, to još ne objašnjava zašto Nemci imaju tendenciju da unajmljuju u tolikom procentu da ispada kako se nemačko tržište nekretnina kreće unazad prema vrlo negativnom poslovanju u kasnim 1930-im i 1940-im godinama.

Da bi se shvatila nemačka praksa, trebalo bi se vratiti u vreme nemačke bezuslovne predaje u maju 1945.

Čak 20 odsto nemačkog stambenog fonda bilo je u ruševinama, nekih 2,25 miliona domova je nestalo, a još 2 miliona bilo je ozbiljno oštećeno. Popis stanovništva 1946. pokazao je nasušnu potrebu za dodatnih 5,5 miliona stambenih jedinica, i to samo u delu države koji će postati Zapadna Nemačka.

Nekretnine nisu bile jedina ruševina u zemlji ratnom gubitniku. Ekonomija je bila na kolenima. Finansiranje skoro na nuli, valuta gotovo bezvredna. I ne treba zaboraviti, politička situacija je još uvek bila prilično napeta. Lideri su bili zabrinuti zbog ponovne radikalizacije stanovništva, možda čak i povratka na fašizam. Komunizam se, s toliko nezaposlenih, uzdizao kao još veća pretnja.

Ne stoji, ipak, tvrdnja da Nemci izdvajaju manji procenat plate za stanarinu. Podaci prikazuju da Nemci zapravo plaćaju više za stanovanje prema raspoloživom dohotku od stambeno zaluđenih zemalja poput SAD-a, Španske i Irske. Ali, s obzirom na ekonomske grčeve koje su pretrpele ekonomije SAD, Španije i Irske, nemački pristup nekretninama izgleda prilično dobro čak i ako je, pre krize, niska stopa kućevlasništva smatrana kočnicom ekonomskog rasta.

Prvi nemački ministar stanovanja, bivši vrmahtov čovek, Eberhard Vildermut, jednom je istakao da je "broj komunističkih birača u evropskim zemljama u obrnutoj srazmeri prema broju stambenih jedinica na hiljadu stanovnika".

Da bi Nemci u razumnom roku dobili mesto za život, bila je potrebna neka vrsta vladinog programa. To je bio i jedini način da se pokrene ekonomija. Program stanogradnje trebalo je istovremeno da vrati ljude natrag na posao i smanji stres stambenog pitanja. Zbog takvih političkih briga kapitalistički deo Nemačke je kreirao stambenu politiku u korist velike većine stanovništva.

Ubrzo nakon što je Zapadna Nemačka osnovana 1949. godine, vlada je progurala svoj prvi stambeni zakon. Napravljen je kako bi poboljšao izgradnju kuća za "najširu populaciju". Upalilo je. Gradnja je buknula, zahvaljujući kombinaciji direktnih subvencija i velikodušnih poreskih olakšica koje su bile javno dostupne, i neprofitnim i privatnim subjektima. Zapadna Nemačka srezala je nedostatak stambenog prostora na pola već do 1956. Do 1962. godine nedostatak je smanjen na oko 658.000 stambenih jedinica.

Treba napomenuti da Nemačka nije bila jedina zemlja sa stambenom krizom nakon Drugog svetskog rata. Britanija je imala slične probleme. Ipak, Britanija nema niti je imala toliko iznajmljivača. Kućevlasnička stopa u Velikoj Britaniji je oko 66 procenata, znatno veća od Nemačke.

Zašto? Ekonomisti misle da je nemačka stambena politika postigla puno bolju ravnotežu između uplitanja vlade i privatnih investicija. Na primer, u Velikoj Britaniji vlada je dala stambene subvencije za podsticanje izgradnje domova nakon rata samo javnom sektoru, dok lokalne vlasti i neprofitni programeri nisu bili pogodni. To je efikasno istisnulo privatni sektor iz tržišta najma. A u Nemačkoj je "uloga javne politike bila da stvori ravnotežu kontrolom najma", napisao je ekonomista Džim Kemeni.

Britanija je takođe nametnula strogi najam i troškove gradnje za javno stanovanje. Ali, pod tim ograničenjima patio je kvalitet stanovanja. Tokom vremena razlika između javne i privatno finansirane gradnje postala je toliko očigledna da je najam javno finansiranih objekata stekao stigmu. Drugim rečima, postao je utočište za siromašne ljude.

Foto: Gettyimages
Foto: Gettyimages

Nemačka je olabavila regulaciju pre mnogih drugih zemalja, tvrdi ekonomist Majkl Voitlender, koji je godinama opsežno analizirao nemačko tržište nekretnina. Za razliku od toga u Velikoj Britaniji, oštriji propisi doveli su do štednje u održavanju a onda i padu kvaliteta stanovanja.

Jednostavno objašnjenje za popularnost unajmljivanja u Nemačkoj moglo bi se naći u ceni. Zašto je unajmljivanje relativno jeftino u Nemačkoj? Pa, iako je stambena politika bila uravnoteženija nego u drugim zemljama, najam na tržištu je još uvijek snažno regulisan a propisi su vrlo povoljni za unajmljivača što, s obzirom na snažnu izbornu snagu koju unajmljivači predstavljaju u Nemačkoj, ne bi trebalo previše čuditi. Na primer, nemački zakon dopušta povećanje od 15 odsto u razdoblju od tri godine.

Još je jedan vrlo jednostavan razlog zašto Nemci manje poseduju stanove i kuće. Vlada to ničim ne podstiče. Za razliku od zemalja visokog vlasništva poput Španije, Irske i SAD-a, Nemačka ne dopušta da se troškovi hipoteka i kamate odbijaju od poreza. Bez tog odbitka, prednosti posedovanja i iznajmljivanja su uravnotežene.

Propisi, solidna ponuda i činjenica da nemačke cene nekretnina istorijski rastu vrlo sporo dovodi do toga da i cene najma ne rastu vrlo brzo. A budući da je jedan od glavnih razloga za kupovinu stambenih kvadrata zaštita protiv porasta najamnine, sve rezultira manjim brojem kupaca i niskom stopom vlasništva.

Niz drugih elemenata tome takođe doprinose, ali je teško razlučiti šta je uzrok, a što posledica. Na primer, nemačke banke, osjetljive na rizik, čine hipoteke na nekretninama skupljim i teže dostupnima. Drugi tvrde da je ponuda najma stambenog prostora u Nemačkoj veća zbog decentraliziranog, regionalnog pristupa planiranju, dok je Velika Britanija puno centralizovanija.

I, na kraju, ono što je posebno važno - Nemcima se sviđa njihov stambeni sistem. Prema istraživanju OECD-a, više od 93 odsto ispitanika u Nemačkoj izrazili su zadovoljstvo svojom stambenom situacijom.

Prati B92 na Viberu

Analiza

Vučić je naravno bio tamo, a gde smo mi?

Hrvatska je opet izostala s jednog važnog međunarodnog političkog i ekonomskog skupa na kojemu su predstavnici 70 zemlja i međunarodnih institucija raspravljali o investicijama vrijednim više od pet hiljada milijardi dolara.

Analiza sreda 24.05. 12:40 Komentara: 13

Hronika srpskog industrijskog groblja

Plasmanom nekoliko hiljada programabilnih kontrolera PA512 na rusko tržište, u velikoj meri je doprineo modernizaciji ruske automobilske industrije. Na ruskom tržištu su programabilni kontroleri PA 512 godinama bili bez prave konkurencije jer su decenijama uspešno obavljali upravljačke funkcije u industrijskim uslovima bez otkaza. Vrednost samo jednog ugovora iz 1988. godine koji obuhvata isporuku 263 programabilna automata PA 512 na tržište SSSR-a bila je 7,5 miliona USD. Isporuka se odnosila na 1988. i 1989. godinu. To je jedan od najvećih izvoznih ugovora koji je ikada zaključen za isporuku jugoslovenskih industrijskih računara. Snaga razvoja programabilnih automata u Loli Ribaru demonstrirana je i u Nemačkoj od 20-27. aprila 1989. godine, na Sajmu industrijskih dostignuća u Hanoveru. Tu su bili izloženi eksponati programabilnih automata PA512, a štand Ivo Lola Ribar je posetio i Helmut Kol, tadašnji kancelar Zapadne Nemačke.

Analiza ponedeljak 22.05. 08:51 Komentara: 1

Zašto je Ikea nastala u Švedskoj a ne u Babušnici?

Kada kažu Ikea, ljudi prvo pomisle na modularni nameštaj, brojne potrepštine i sitnice za opremanje kuće i relativno povoljne cene. U Srbiji je pojam i za nešto daleko i nedostižno jer je čekaju decenijama. Ikea je, međutim, mnogo više od toga. Mnogi bi rekli, lako je njima, oni su iz Švedske.

Analiza subota 20.05. 13:00 Komentara: 73

Dva meseca pod velom tajne, šta to krije država?

U nedelji nakon septembarskih parlamentarnih izbora 2016. kada su Andrej Plenković i Božo Petrov započeli pregovore o sastavljanju zajedničke Vlade, Ivica Todorić uspešno je završio pregovore s pet inostranih banaka o produžetku kratkoročnih obaveza vrednih 500 miliona evra. Dva meseca kasnije Agrokor je produžio kreditni aranžman u iznosu od 340 miliona evra i s VTB Bank (Austrija), bankom u većinskom vlasništvu ruske države.

Analiza četvrtak 18.05. 14:24 Komentara: 0

Zašto je Rusija prodala Aljasku?

Pre 150 godina Rusija je Americi prodala Aljasku za simboličnih 7,2 miliona dolara. Samo u toku prvih 50 godina vladavine nad tom zemljom Amerikanci su od nje zaradili bar sto puta više. Mnogi u Rusiji ni danas ne mogu sa tim da se pomire, pa su stvoreni brojni mitovi u vezi sa tom trgovinom.

Analiza subota 18.03. 16:15 Komentara: 23

Matematika preživljavanja

Građani Srbije daju više od trećine prihoda na stanovanje. Socijalnih stanova nema, a toplane naduvavaju račune. Plaćanje režija je prvi korak famoznog srpskog spajanja kraja s krajem. Za mnoge – nemoguća misija.

Analiza ponedeljak 13.03. 10:32 Komentara: 4
strana 1 od 51 idi na stranu